Aidat konusu birçok nedenden dolayı gündeme gelebilir. Bu yazıda hem konut hem de iş amaçlı kullanılan gayrimenkuller için aidat konusuna odaklanacağız. Sanayi Devrimi’nden sonra insanlar köyden kente göç etmeye başladı. Bugün bile birçok insan köylerden şehirlere göç etmektedir. Şehirlerde toplu yaşam kırsal alanlara göre daha yaygındır. Artan konut talebini karşılamak için çok katlı binalar ve kolektifler inşa edilmiştir. Bunun sonucunda apartman ve site kültürleri ortaya çıkmıştır. Şehirlerdeki bu apartmanlar ve siteler, insanların barınma ihtiyaçlarını karşılamak için yerleştikleri yerlerdir. İnsanlar apartmanlarda çalışmayı da tercih etmektedir. Bu tür bir yaşam düzeni, insanların bazı alanları paylaşmasına olanak tanır. Bakım, geliştirme ve elektrik, su vb. için toplanan ücret. Aidatlar bu alanlar için yapılan harcamalardır ve genellikle aylık olarak toplanır.
Aidat ne anlama geliyor?
Özetle, ödemedir. Bu yazımızda ele alacağımız konu aidatlar, siteler, apartmanlar vb. ‘den başka alanlarda da mevcuttur. Üye olunan kuruluş, dernek, kulüp vb. Açısından olabilir. Alınan hizmetler için de belirli dönemlerde kesinti yapılabilir. Örneğin kredi kartı aidatları bu kategoriye girer.
Bu konuya incelediğimiz perspektiften baktığımızda apartman, site vb. yapılarda bir denetçi bulundurma zorunluluğu olduğunu belirtmek isteriz. En az 8 bağımsız bölüm bulunmaktadır. Bu yönetici aidat toplama yetkisine sahip olan kişidir. Madde 20 konuyu düzenlemektedir. Bu nedenle kat malikleri kapıcı ve kaloriferci ücretleri, bahçıvan, bekçi vb. giderler için aynı miktarı ödemek zorundadır. Ayrıca, kat maliklerinin ana mülkün sigortası, ortak alanların bakımı, korunması, güçlendirilmesi ve onarımı vb. masraflara da eşit olarak katkıda bulunmaları gerekecektir. Sahip oldukları arazi ile orantılı olarak. Buna örneğin asansör bakım masrafları da dahildir.
Aidat ödeme yükümlülüğü ne zaman başlar?
Mal sahibi artık aidat ödemekten sorumludur. Aidat ödemekle sorumlu kişi, herhangi bir taşınmaz malın sahibidir. Mal sahibi dairede yaşamıyor olsa bile, yine de ödemekle yükümlüdür. Kat irtifakının ve iskanın tamamlanmamış olması durumunda, ödeme yükümlülüğü yükleniciye aittir. Bu alanda herhangi bir zorlukla karşılaşırsanız, deneyimli bir emlak avukatının tavsiyesine başvurmanızı öneririz.
Buna ek olarak, mal sahibi evi başka birine kiralamış olabilir. Ödemeden sorumlu kişi kiraya veren mi yoksa kiracı mı olacak? Mal sahipleri birinci derecede sorumludur. Kiracı ise kira süresi boyunca kirayı ödemekle sorumludur. KMK Madde 22 bu sorumluluğu belirlemektedir. Dolayısıyla burada müşterek ve müteselsil sorumluluktan bahsedilebilir. Kiracının ödemediği borçları mal sahibi ödemek zorundadır. Aynı maddeye göre taşınır üzerinde intifa hakkına sahip kişiler de borçtan müştereken ve müteselsilen sorumludur.
Ayrıca mirasçıların durumunun da tartışılması önemlidir. Ölen bir kişinin geride bıraktığı taşınır mallara ne olur? Miras taksim edilmemişse, mirasçılar müşterek mülkiyete sahiptir. Bu durumda mirasçılar borçtan müteselsilen sorumlu olurlar. Mirasçıların terekenin nasıl yönetileceği konusunda anlaşamamaları halinde, ileride yaşanabilecek sorunların önüne geçilmesi ve ortaklığa karşı dava açılabilmesi için derhal bir miras avukatına başvurmanızı tavsiye ederiz.
Daire kirasının ödenmediği durumlar nelerdir?
Toplu konutlarda ortak giderleri karşılamak için aidat toplandığını görebilirsiniz. Apartman veya site yöneticilerinin çeşitli sorumlulukları vardır. Kat maliklerinin giderleri bu amaçla kullanılır. Yönetim kurulunun sorumluluklarını yerine getirmemesi durumunda aidatınızı ödemekten kaçınabilirsiniz.
Yönetici ve yönetim kurulu yetkisi olmadan hareket edemez. Site veya apartman sakinlerinin bir vekaleti vardır. Deshalb, yönetimin vekilin talimatlarına uyması gerekmektedir. Görevlerini yerine getirirken sadık olmalı ve titizlik göstermelidir. Yönetim tüm işlem ve belgelerin kayıtlarını tutmak zorundadır. Yönetimin hesap verme sorumluluğu vardır. Yönetici ve Yönetim Kurulu’nun KMK kapsamında yerine getirmesi gereken tüm genel yönetim görevlerini aşağıdaki gibi sıralayabiliriz.
- Kat mülkiyeti kurulu tarafından alınan kararlara uymak.
- Ana gayrimenkulünüzün kullanım amacına göre gerekli koruyucu önlemleri alın.
- Ana gayrimenkulü sigortalar.
- Avansları, yani aidatları toplar.
- Yönetimin tüm ödemeleri yapması ve kabul etmesi gerekmektedir.
- Yönetim tarafından verilen tüm bildirimleri kabul etmelisiniz.
- Asansörler düzenli olarak denetlenmeli ve bakımı yapılmalıdır.
- Gerekirse kat malikleri kurulunu toplantıya davet edin.
- Ana mülk ile ilgili tüm iş ve işlemleri tamamlamanız ve bu konuda gerekli adımları atmanız gerekmektedir.
Apartman aidatları nasıl belirlenir?
Aidat miktarının belirlenmesi için işletme projesi önemlidir. Bu durum hem apartmanlar, hem siteler hem de dükkanlar için geçerlidir. İşletme projesi, binanın veya sitenin bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini hesaplamak için kullanılacaktır. Kat malikleri kurulu veya site yönetimi aidat miktarını bütçeye göre belirleyecektir.
İş teklifini hazırlamak kat mülkiyeti kurulunun sorumluluğundadır. Bu görev yerine getirilmediği takdirde iş planını yönetim kurulu hazırlar. Tamamlanmış ve doğru hazırlanmış iş planları noter senetleri kadar sağlamdır. Bu, site yönetiminin elini güçlendirecek ve kat maliklerine karşı dava sürecinde ve icra işlemlerinde işini kolaylaştıracaktır.
Bütçenizi hesaplarken kat maliklerinden düşük bir avans oranı istememelisiniz. Tüm kat maliklerinin zamanında ödeme yapmayacağını göz önünde bulundurmalıyız. Ayrıca, beklenmedik harcamalar da mümkündür. Bu durumda yeni bir bütçe hazırlamak, durumu kat maliklerine tekrar açıklamak ve itirazlarla uğraşmak son derece yorucu olacaktır. Tüm bu nedenlerle aidat konusunda biraz esnek davranmakta fayda vardır.
Site aidatı nasıl belirlenir?
Bu durumda proje kesinleşmiş sayılacaktır. Proje yönetim tarafından hazırlanmış ise kat maliklerine ve/veya bağımsız bölümden faydalanan kişilere tebliğ edilmesi gerekir. Eğer 7 gün içerisinde herhangi bir itiraz gelmezse proje kesinleşmiş sayılır.
Kat malikleri kurulu itirazları değerlendirecektir. Kat malikleri kurulu değerlendirmeye ilişkin bir karar verecek ve gerekli olması halinde proje hazırlatılacaktır. Bu karar üzerine kat malikleri karara itiraz etme hakkına sahiptir. Tamamlanmış bir iş planı, apartman veya site sakinlerinin aidatlarına itiraz etme olasılığını ortadan kaldırma avantajına sahiptir. Aidat borçluları, borçlu olmadıklarını kanıtlamak zorunda kalacaklardır.