Mesken şerhi, muhtemelen tapu siciline tescil edilebilecek şerh türlerinden biridir. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi ile kanunlarımıza mesken tesisi dahil edilmiştir. Buna göre, mesken olarak kullanılmak üzere tahsis edilen taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunmayan ortak, gerekli evraklarla birlikte ilgili tapu sicil müdürlüğüne başvurarak bu şerhin tapu siciline işlenmesini talep edebilir. Mesken şerhi koydurmanın bir diğer yolu da mahkeme kararına başvurmaktır. Mesken şerhi; taşınmaz mal yönetmeliği, mesken yönetmeliği, icra yönetmeliği ve diğerleri. Yetkili kurallarda atıfta bulunarak birçok alanda yer edinmiştir. Bu makalede, genellikle konut şerhi sorununu ele almaya çalışacağız.
Hanehalkı Konutu Nedir?
Mesken şerhinin işleme alınabilmesi için talebe konu taşınmazın mesken olarak belgelendirilmesi gerekmektedir. Peki nedir bu mesken? Türk Medeni Kanunu’nda mesken kavramına ilişkin bir tanım bulunmamaktadır. Sonuçta, bu fikre birçok yasal düzenlemede atıfta bulunulmasının ve hiçbir düzenlemede tanım bulunmamasının bir nedeni var. Türk Mevzuatı hane halkı oluşumuna büyük önem vermektedir. Bu nedenle, bu konudaki kısıtlayıcı tanımlar mümkün olduğunca engellenmiştir. Bu konudaki boşluğu doldurmak uygulamaya ve doktrine bırakılmıştır.
Yargıtay tarafından yapılan tanıma göre, aile konutu, eşlerin birlikte yaşamaları amacıyla tahsis edilen ve her iki tarafın da aynı konutta yaşama hakkını güvence altına alan yetkili bir kurumdur. Doktrinde birbirinden tamamen farklı çeşitli tanımlar bulunmaktadır. Bu tanımların yaygın seçenekleri aşağıdaki gibidir:
- Eşler arasında yetkili bir evlilik birliği kurulmuş olmalıdır.
- Eşler tarafından seçilen konutun yönetmeliğe uygun olarak kullanılması gerekmektedir.
- Konutun eşler tarafından yaşamın merkezi haline getirilmiş olması ve olağan koşullarda eşleri dış risklere karşı koruyabilecek nitelikte olması gerekir.
- Ev halkının orada kalması için yasal bir neden olmalıdır. Konut yasadışı işlevler için kullanılmamalıdır.
Hanehalkı konutunun şerhinin yalnızca eşin konut üzerinde bir mülkiyet hakkına sahip olması durumunda gündeme geleceğini belirtmek gerekir. Farklı ayni haklar bu kapsama dahil değildir ve bu bağlamda yalnızca mülkiyet hakkının varlığı kabul edilir. Farklı bir ifadeyle, intifa hakkı, geçersiz kılma hakkı ve diğerlerini anımsatan sınırlı fiili haklar bu kapsama dahil değildir. Bunun yanı sıra, hane halkı konutu, boşanmada mal paylaşımı üzerindeki etkisini de büyük ölçüde ortaya koymaktadır.
Hane Konutu Şerhi Nedir?
Mesken şerhini talep eden kişi ile zilyetlik hakkına sahip olan kişinin resmi olarak evli olması gerekmektedir. Bu şerh yalnızca hane halkı konutu niteliği taşıyan ve tapu siciline kayıtlı taşınmazlar için yapılabilir. Hane halkı konutu şerhi yalnızca bir taşınmaz üzerine konulabilir. Farklı bir ifadeyle, eşin birkaç evin sahibi olması durumunda, bu şerh yalnızca hane halkı konutu olabilecek tek bir ev için işlenebilir.
Bu şerhin tapu siciline işlenmesinin kurucu değil açıklayıcı olduğu bilinmelidir. Farklı bir ifadeyle, bu şerh tapu siciline işlenmemiş olsa bile, hane halkı konutuna ilişkin kurallar, kanıtlanmaları koşuluyla, ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklarda muhtemelen kullanılacaktır. Bununla birlikte, bu zorluğun tapu siciline şerh edilmesinde büyük fayda vardır. Çünkü ortaya çıkacak anlaşmazlıklarda üçüncü kişilerin iyi niyeti bu şerhi görmeyecekleri için muhtemelen korunmuş olacaktır. Bu nedenle hak kaybına uğrayabilirsiniz.
Konut şerhinin çift taraflı bir etkisi vardır. Öncelikle, bu şerh ile zilyetlik hakkına sahip olan ortağın tasarruf yetkisi kısıtlanmış olur. Bu eş, karşı eşin rızası olmadan evdeki konutu istediği gibi ortadan kaldıramayacaktır. Alternatif olarak, şerh sicile kaydedilirse, üçüncü olaylar ve resmi makamlar bu davaya odaklanacaktır. Bu, tasarruf süreci boyunca eşin rızası yoksa muhtemelen gerekli olacaktır. Karşı ortağın rızası olmadan taşınmazı ortadan kaldırmaya çalışan mal sahibi ortağın talebinin tapu sicil memuru tarafından reddedilmesi gerekir. Aynı şekilde, şerhin varlığına bakılmaksızın işleme devam eden üçüncü kişinin iyi niyeti de kesinlikle korunmayacaktır.
Mesken şerhinin kolay yolları nelerdir?
Mesken şerhi tapu siciline iki şekilde kaydedilir. Bunlardan biri kesinlikle mahkeme kararı ile olur. Bu durumda, olayların ayrı bir belge sunmasına gerek yoktur. Kararı veren mahkeme, ilgili tapu sicil müdürlüğüne bir yazı yazarak şerhin tapu siciline işlenmesini sağlar. Çoğunlukla mahkeme kararına dayanarak, siz de ilgili tapu sicil müdürlüğünden bu yolda bir talepte bulunabilirsiniz. Bunun yanı sıra, ortağın yönetmelikten kaynaklanan doğrudan bir talepte bulunma hakkı da olabilir. Burada eşin ilgili tapu müdürlüğüne başvurması ve gerekli evrakları teslim etmesi gerekmektedir.
Hane Halkı Konut Şerhi İçin Gerekli Evraklar Nelerdir?
Hane halkı ikametgah şerhi için gerekli evraklar aşağıdaki gibidir:
- Muhtarlıktan ve varsa kat mülkiyeti idaresinden konutun mesken olduğuna dair belge. Bu konuda komşuların teyit edici yazılı beyanları da yardımcı olabilir.
- İlgili tapu müdürlüğünün gerekli görmesi halinde, tapu bilgileri ileri sürülen taşınmazın kadastro müdürlüğünce şerh konulması istenen taşınmaz ile aynı olduğunu belgeleyen bir belge.
- Kişinin malik ile evli olduğunu gösteren evlilik cüzdanı veya nüfus kayıt örneği.
- Fotoğraflı ve fotokopili nüfus cüzdanı. Ayrıca pasaport ölçüsü {fotoğraf}.
- İşlem vekil veya danışman tarafından yapılıyorsa yasal profesyonelin enerjisi
Oturulmayan Bir Ev Hane Halkı Konutu Olarak Şerh Edilebilir mi?
Hane halkı konutuna ilişkin hükümlerin geçerli olabilmesi için, söz konusu konutun hane halkının yaşam merkezi olması gerekir. Bu nedenle, herhangi bir yabancı konutun hane halkı konutu olarak belirlenmesi yasal değildir. Hane halkı konutu, eşlerin birlikte seçtikleri ve kullandıkları ve sürekli olarak orada kaldıkları konuttur. Eşler için bir yaşam merkezi olarak düşünülmeyen ve gerçekten yaşanmayan bir konut, hane halkı konutu olarak nitelendirilmez.
Bununla birlikte, eşler, tapu sicilinde hane halkı konutu olarak nitelendirilmeyen taşınmaz malları bir şekilde şerh edebilirler. Bunun yanı sıra, olaylar dava konusu taşınmazın bir hane halkı konutu olduğunu da beyan edebilir. Burada mahkeme heyeti derinlemesine bir araştırma yapmalı ve gerçeği ortaya çıkarmalıdır. Nitekim Yargıtay’ın kararları da bu yöndedir. Örneğin Yargıtay bir kararında dava konusu taşınmazın gerçekten kullanılıp kullanılmadığı konusunda bir araştırma yapmış ve konutun gerçekten kullanılmadığına karar vermiştir. Bunun üzerine ilgili Yargıtay Dairesi, tapu kaydında mesken şerhi bulunsa dahi söz konusu taşınmazın mesken olarak değerlendirilemeyeceğine hükmetmiştir. Burada da görüldüğü üzere, mesken şerhi konulacak taşınmazın gerçekten ve sürekli olarak kullanılması gerekmektedir.
Mesken şerhi olmayan bir evin satışı iptal edilebilir mi?
Birey malik olsa bile, hane halkı konutu olabilecek ev hakkında satış veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak ortağın rızasına tabidir. Peki hane halkı konutu şerhi tapu siciline işlenmezse ne olacak? Tam da burada, işlemin üçüncü tarafının haklarının muhtemelen korunup korunmayacağı sorunu gündeme gelecektir. Bu zorluk doktrinde çok tartışmalı olabilir. Yargıtay’ın konuya ilişkin görüşü zaman içinde değişmiştir. Bu konuda uzman bir gayrimenkul avukatından tavsiye almak faydalı olabilir.
Doktrinde bazı yazarlar, tapuda aile konutu şerhi bulunmaması halinde, ortağın meşru rızası olmaksızın 3. kişilere yapılan brüt satışların meşru olduğunu savunmaktadır. Bu kişilerin gerekçesi, işleme taraf olan üçüncü kişinin senaryodan habersiz olduğu, bilmeye hazır olmadığı ve dolayısıyla iyi niyetinin korunması gerektiğidir.
Doktrindeki bazı yazarlar da böyle bir satışın muhtemelen geçersiz olacağını savunmaktadır. Bu yazarların gerekçesi, yönetmelik maddesinde iyi dinin muhtemelen korunacağının açıkça söylenmemiş olmasıdır. Bununla birlikte, bir diğer gerekçe de yasa koyucunun bu metni barınma hakkını savunarak düzenlemiş olmasıdır. Barınma hakkı, Yapı tarafından derhal korunan temel bir haktır. Bu nedenle, temel hakkın güvenliği, üçüncü kişilerin iyi niyetinin güvenliğinden daha önceliklidir. Aksi bir değerlendirme durumunda, maddenin ruhu ihlal edilebilir.
Yargıtay daha önceki kararlarında, tapuda mesken şerhinin bulunmaması halinde, satış işlemine taraf olan üçüncü kişinin iyi niyetini koruma ve tasarruf işlemini geçerli kılma yolunu seçmiştir. Nitekim bu durum Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2006 tarihli bir kararında açıkça görülmektedir. Bu yaklaşımda, üçüncü kişinin iyi niyetle ayni hak iktisabı korunmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2015 tarihli bir kararında görüşünü değiştirmiştir. Bu nedenle, mevcut senaryoya bakacak olursak; Yargıtay, konutun sahibi olan ortakla işlem yapan üçüncü kişinin büyük dininin, konut şerhi olmasa bile muhtemelen korunacağına hükmetmiştir. Görüldüğü üzere, Yargıtay artık meskenin korunması için tapuya şerh konulmasını şart koşmamaktadır. İlgili taşınmaz fiilen mesken ise yönetmelik uyarınca emsal güvencesi altındadır. Farklı bir ifade ile, hane halkı konutunun ortağın rızası dışında satışa sunulması halinde, ortak tapu iptal davası açarak satışı iptal ettirebilecektir.
Hane Halkı Konut Şerhi Satışa Engel midir?
Taşınmazın tapu kaydında mesken şerhinin bulunması satışa engel değildir. Ancak bu durumda taşınmazı satın alan kişinin taşınmazın mesken olarak kullanıldığını bildiği kabul edilir. Ortağın rızası dışında böyle bir satış yapılırsa, rıza göstermeyen ortak dava açarak tapuyu iptal ettirebilecektir.
Hane Konutu Haczedilebilir mi?
Aleyhinize icra takibi başlatılmışsa ve harç kararına itiraz etmemişseniz, bu icra takibi kesinleşir. Sonrasında, zilyetliğiniz altındaki evler muhtemelen haczedilecektir. Ancak bu evlerden biri hane halkı konutu ise senaryo değişecek mi? TMK’nın 194. Maddesi ile koruma altına alınan mesken tesisi mutlak bir dokunulmazlığı ifade etmemekte ve üçüncü kişilerin haklarının ön planda tutulduğu durumlar ortaya çıkabilmektedir. 194. konu, mülkü elinde bulunduran ortak tarafından gönüllü geçiş durumlarında gündeme gelecektir. Haciz ise gönülsüz bir geçiştir. Bu nedenle, bu metin hane halkı konutunun haczini durdurmaz.
Nitekim Yargıtay’ın kararları da bu yöndedir. Burada karşı tarafın eleştirisi mümkün değil. Borç şahsidir ve mal borçluya aittir. İcra ve İflas Yönetmeliği’nin 82. maddesinde haczedilemeyecek mal ve haklardan bahsedilmektedir. Hane halkı konutu buraya dahil değildir. Tam tersine, borçlunun senaryosuna uygun olan borçlunun evi haczedilemeyecek birçok eşya arasında listelenmiştir. Haczedilecek ev, her bir hane halkı konutu ve bu nitelikte de olabilir. Bu durumda, o ev haczedilemez. Bununla birlikte, bu bir hane halkı konutunun bir sonucu değildir ve bunu yalnızca borçlu ortak beyan edebilir.
Hanehalkı konutunun haczedilmesi durumunda, borçlunun ortağı haczedilemeyeceğine dair bir eleştiri sunabilir; Ayrıca Anayasa Mahkemesi tarafından incelemeye tabi tutulmuştur. Bu davadan zarar gören eş dava açmak istemiş, ancak dava açma ehliyetinin bulunmaması nedeniyle davası usulden reddedilmiştir. Bunun üzerine vatandaş Anayasa Mahkemesi’ne şahsi başvuruda bulunmuştur. Anayasa Mahkemesi yaptığı incelemede, borçlunun eşinin açtığı davanın dava ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle reddedilmesinin hane hayatına saygı hakkının ihlali olduğunu tespit etti.
Müşterek mülkiyette konut şerhi olabilir mi?
Eşler, müşterek mülkiyetteki konutu kişiselleştirebilirler. TMK’nın 223. maddesi, eşlerden birinin, diğer eşin rızası olmadan paylı mülkiyet altındaki evdeki payını ortadan kaldıramayacağını öngörmektedir. Bu örnek, yalnızca eşler arasında edinilmiş mallara katılma rejimi varsa geçerli olacaktır. Bununla birlikte, TMK’nın konutu düzenleyen 194. maddesi birçok temel hüküm arasında düzenlenmiştir. Bu nedenle, böyle bir sınırlama olmaksızın kullanılabilir.
Burada eşler, ilgili tapu sicil müdürlüğünden karşı tarafın paylı mülkiyetinin aile konutu olarak şerh edilmesini talep edebilirler. Bu aşamada, eşlerden birinin hane halkı konutunu devreden veya değiştirme tehdidinde bulunan yetkili bir işlem yapması durumunda, hane halkı konutu hükümleri karşı eş için de kullanılabilir. Bunun yanı sıra, eşin rızasını gerektirmeyen işlemler söz konusu olduğunda, TMK’nın 223. Maddesi de tamamlayıcı bir kullanım alanı bulabilir. Örneğin, bir ortaklığın feshi davası durumunda, karşı ortak önalım hakkına sahip olabilir.
Hane halkı ikamet şerhi kaç yıl geçerlidir?
Kural olarak, tapuda taşınmaz mal üzerine konulan mesken şerhi evlilik birliği boyunca geçerliliğini korur. Bu nedenle, konut şerhi belirli bir zaman diliminden sonra etkisini kaybetmez. Şerhin etkisini kaybetmesi için evlilik birliğinin sona ermesi veya evlilik süresince bazı koşulların gerçekleşmesi gerekir. Nikâhın boşanma, ölüm, gaiplik veya fesih ile sona ermesi halinde şerh etkisini kaybedecektir. Kısacası; şerhin yürürlük süresi konusunda belirli bir zaman dilimi kabul etmek mümkün değildir.
Boşanmadan sonra hane halkı konutuna ne olur?
Evlilik birliğinin sona ermesi ile birlikte konut üzerindeki şerhin de ortadan kalkacağından bahsetmiştik. Boşanma da evliliğin sona ermesinin birçok örneğinden biri olabilir. Bu nedenle, boşanma ile birlikte konutun hane halkı konutu olma özelliğini kaybedeceğini söyleyebiliriz. Söz konusu taşınmaz üzerinde zilyetlik hakkına sahip olan eş, kesinleşmiş mahkeme kararını ilgili tapu sicil müdürlüğüne sunarak tek taraflı olarak konut şerhinin kaldırılmasını talep edebilir. Ölüm halinde, şerh mekanik olarak etkisini kaybedecektir.
Bunun yanı sıra, evliliğin iptali durumunda veya boşanma davası sırasında ne olacağına bir göz atmak önemlidir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, dava sırasında taraflar konut şerhinin kaldırılmasını talep etseler dahi bu şerh kaldırılmayacaktır. Bunun nedeni, boşanma veya evliliğin iptaline karar verilip verilmeyeceğinin belli olmamasıdır. Olayların mağduriyeti göz önünde bulundurularak nihai tercihin yapılması ve kesinleşmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, telafisi zor veya mümkün olmayan yıkıcı koşulların ortaya çıkmasına neden olabilir.
Ev Konut Şerhini Kaldırmanın Kolay Yöntemleri?
Evliliğin sona ermesi ile birlikte; evliliğin devamı süresince belirli koşulların varlığı halinde tapu sicilinden konut şerhinin kaldırılması mümkündür. Burada iki koşulun varlığı halinde şerh kaldırılabilir. Bunlardan birincisi, taşınmazın hane halkı konutu olma özelliğini kaybetmesidir. Diğer senaryo ise yepyeni bir konutun edinilmesidir. Bununla birlikte, bu koşulların varlığı halinde, tapu sicil memurunun tek başına mesken şerhini kaldırması mümkün değildir.
Böyle bir iptal işlemi yapılacaksa, malik ortak ilgili tapu sicil müdürlüğünden derhal şerhin kaldırılmasını talep edebilir. Ancak burada malik ortağın konut üzerindeki şerhin kaldırılmasına yönelik beyanını somut olarak göstermesi gerekmektedir. Bunun yanı sıra, şerh karşı ortağın talebi üzerine konulmuşsa, bu ortak da şerhin kaldırılmasını talep edebilir. Doktrinde bazı yazarların görüşüne göre; mahkeme kararı ile konut üzerine konulan şerhin yine mahkeme kararı ile kaldırılması gerekmektedir. Bununla birlikte, kanunların böyle bir zorunluluk getirmediğinin bilinmesi gerekir.