GEÇİT HAKKI NEDİR?

Geçiş hakkı, genel bir yolla bağlantısı olmayan veya bağlantısı yetersiz olan bir mülkün sahibine izin vermek için başka bir mülk üzerinde kurulan bir gayrimenkul hakkıdır. Roma Hukuku, yasal bir geçiş hakkının ortaya çıkışıyla ilişkilendirilebilir. Roma Devleti düzenli ve yol odaklı bir yapı oluşturmaya çalışmış ancak artan nüfus ve karmaşık sosyal yapı yollarla bağlantısı olmayan yapıların oluşmasına neden olmuştur. Taraflar komşuluk hukuku içerisinde bu durumu ortadan kaldırmak için anlaşabilir ya da mahkeme kamu düzeni için bunu bir gereklilik olarak dayatmış olabilir. İsviçre Hukuku da Türk Hukuku gibi erişim hakkını ihtiyaca göre düzenlemektedir.

Aşağıda geçiş hakkına ilişkin sıkça sorulan bazı soruların cevapları yer almaktadır.

Geçiş hakkı nedir?

Malikin mülkünü kullanma hakkını sınırlayan ve hak sahibine bu sınırlamadan yararlanma hakkı veren bu haklar sınırlı ayni haklar olarak bilinir. Sınırlı ayni hak geçiş hakkıdır. Malikin taşınmazı dilediği gibi kullanma hakkını sınırlar ve hak sahibine bu sınırlamadan yararlanma hakkı verir. İrtifak hakkı, geçiş hakkıdır. Sınırlı ayni hakların bir diğer alt başlığı olan intifa hakkı kadar geniş değildir. İrtifak hakkı, geçiş hakkı (ki bu taşınmaz irtifaklarından biridir), irtifak hakkı sahibine taşınmazın sınırlı kullanımını sağlar.

Geçiş hakkı tesis etme yöntemleri nelerdir?

Çoğu durumda, geçiş hakkı sözleşme ile her zaman kurulabilir. Zorunlu geçiş hakkı, tarafların araziyi tescil ettirmek için yaptıkları sözleşmede kurulabilir. Kanuna göre, geçiş hakkı irtifakı doğrudan ihtiyaç sahibine verilmez. Bu haktan yararlanmak isteyen ihtiyaç sahibi, irtifak hakkının verilmesini talep etme hakkına sahiptir. Hakkın tesis edilmesini sağlamak için, ihtiyacı olan taraf, irtifak hakkı talep edilen taşınmazın maliki ile bir anlaşmaya varabilir. Yükümlü malikin geçiş hakkının mevcut olmadığına inanması ve bunu kabul etmemesi halinde, bu durum bir mahkeme kararı ile tespit edilebilir. Bu, yeniliğe yol açabilecek haklardan biridir. Geçiş hakkı için kullanılacak mülkün sahibi, taşınmaz sahiplerinin talebi üzerine bunu yapmakla yükümlüdür.

Bir sözleşme erişim hakkını nasıl tesis eder?

Rızai geçiş hakkına ilişkin sözleşme, tapuda malik olarak görünen yükümlü malik ile hak sahibi malik arasında akdedilir. Taraflar arasında rızai geçiş hakkı tesis etmek üzere akdedilen sözleşme bir tasarruf işlemi değil, bir borç ilişkisidir. Başka bir deyişle, yükümlü taşınmaz maliki, hakkın tapuya tescil edilmesi için talepte bulunmakla kanunen yükümlüdür. Hak sahibi taşınmaz malikleri ise kanunen geçiş hakkını elde etmek için uygun bedeli ödemekle yükümlüdür. Bu hakkın gerçek bir hak olabilmesi için tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir. Tapu sicili, malikin yazılı talebi üzerine hakkı tescil eder. Geçiş hakkı hem tapu siciline hem de yükümlü taşınmazın lehtar taşınmazına kaydedilir.

Geçiş hakkının maliyeti nasıl hesaplanır?

Tarafların anlaşabilmesi halinde sözleşmede kararlaştırılan bedel esas alınır. Hem yükümlü taşınmazın hem de lehdar taşınmazın malikleri bir bedel üzerinde anlaşamazlarsa veya bir geçiş hakkı kurulması konusunda anlaşmaya varamazlarsa, mahkeme tarafından atanan bilirkişi bedeli hesaplayacaktır. Mahkeme hesaplanan bedeli kabul ederse, bu bedel alınır.

Geçiş Hakkı Tapu Sicil Müdürlüğü’ne tescil edilmemişse ne olur?

Sözleşmeden sonra bile, geçiş için kullanılacak mülkün sahibinin hakkı tapuya tescil ettirmemesi mümkündür. Geçit ihtiyacı olan taşınmazın sahibi, mahkemeden hakkın tespitini isteyebilir.

Geçiş Hakkı Davası süreci nasıl işler?

Tarafların taşınmazın geçit için kullanılmasının gerekliliği konusunda anlaşamamaları mümkündür. Ayrıca kullanım karşılığında ödenecek bedel konusunda da anlaşmazlığa düşebilirler. Alternatif olarak, bir taşınmazın sahibi hakkı tescil ettirmeyebilir. Bu gibi durumlarda, ihtiyacı olan taşınmaz mal sahibi mahkemeden anlaşmazlığı çözmesini ve dava açarak bir geçiş hakkı tesis etmesini isteyebilir. Dava konusu taşınmazın maliki, geçerli bir sözleşme kurulmasına rağmen tapu hakkını tescil ettirmekten kaçınırsa, mahkeme sözleşmenin geçerliliğini inceleyecektir. Taşınmaz malikinin sözleşme yapmak istememesi halinde mahkeme, geçit hakkı doğuran bir durumun mevcut olup olmadığını inceleyecektir.

Geçiş Hakkı Davasının İçeriği Nedir?

Dava dilekçesi, geçit irtifakı kurulmak istenen taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’ne verilir. Dilekçede tarafların kimliklerine yer verildikten sonra yararlanılacak taşınmazın bir yola bağlantısı bulunmadığı veya yola ulaşmak için dava konusu taşınmazın içinden geçilmesi gerektiği vb. hususlar açıklanır. Dilekçe, geçiş hakkının tesis edilmesi talebi ile son bulur.

Zorunlu Geçiş Hakkı Zamanaşımı Yoluyla Kazanılabilir mi?

Geçiş hakkının tesis edilebilmesi için geçiş hakkı vermekle yükümlü olunan taşınmazın tapuya tescil edilmiş olması gerekir. Ancak bu hükümler irtifakın hukuki niteliğine uygun değildir. Çünkü irtifak adına veya tescilli taşınmaz üzerinde kurulmadığı için kazandırıcı zamanaşımı hükümlerinin uygulanması mümkün değildir.

Zorunlu geçit hakkının sona erme sebepleri nelerdir?

Geçiş hakkının sona erdirilmesinin birçok nedeni vardır:

• Taşınır bir taşınmazın sahibi, diğer tarafın rızası olmaksızın tek taraflı olarak irtifak hakkının tapu sicilinden terkin edilmesini talep edebilir.
• Taşınmaz malın tahrip olması halinde mülkiyet hakkı ve irtifak hakkı sona erer. Sel, toprak kayması veya benzeri bir olaydan sonra bir kısım hala kullanılabilir durumda ise, o kısım üzerinden geçiş hakkı devam edecektir.
• Menfaat yüklü ve tek kişinin mülkiyetinde olan taşınmazın maliki bu hakkından vazgeçmeyi isteyebilir.
• Yüklenen veya yararlanılan taşınmazın kamulaştırılması ve bedelinin idare tarafından ödenmesi halinde de geçiş hakkı sona erecektir.

Geçiş Hakkına İlişkin Yargıtay Kararları

“Ülkemizin arazi düzenlemesinin sağlıklı bir yapıya sahip olmaması ve her taşınmaz için yol ihtiyacının karşılanmaması nedeniyle bu tür davalar açılmaktadır. Mal sahibi, geçiş hakkı tanıyarak mülkünün ana yolla sürekli bir bağlantıya sahip olmasını sağlayabilir. Bu, özellikle asfalt yollara bağlı olmayan veya asfalt yollarda ihtiyaçlarını karşılayamayan mülkler için önemlidir. Hem uygulamada hem de doktrinde “mutlak yol hakkı” ve “yokluğu” genellikle ilk durumu tanımlamak için kullanılır. İkincisi ise “nispi yol hakkı” ya da kısaca “yetersizlik” olarak adlandırılmaktadır.
Uzmanlar, geçiş hakkı için ödeme yapmakla yükümlü olan bir mülk sahibine ödenecek tutarı objektif kriterlere dayanarak belirlemelidir. Ayrıca taşınmazın niteliğini de dikkate almalıdırlar. Miktar yargı kararından önce ödenmelidir. Bir taşınmazın değeri, karar tarihi ile hüküm tarihi arasında bir süre geçtikten sonra önemli ölçüde değişebilir. Ya da fiyat belirlendikten sonra bölgede değişiklikler meydana gelmiş olabilir. Bu durumlarda, karşı tarafın mağduriyetini ve suiistimalini önlemek için karar tarihine yakın bir zamanda değer tespiti yapılması da gerekebilir. yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/2757K.

Türk Medeni Kanunu’nun 747/2. maddesine göre, geçit hakkı talebi, taşınmazın ve yolun durumuna göre en uygun komşuya, bu mümkün olmazsa en az zarara uğrayacak komşuya yöneltilmelidir. Geçit hakkı, taşınmaz malların mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkıdır.Özünü komşuluk hukukundan alır. Yolun belirlenmesinde yerel hukuk ilkelerinin dikkate alınması doğaldır. “Yol hakkına ihtiyaç duyulmasının nedeni, taşınmazın niteliği ve bu ihtiyacın nasıl giderileceği davacının sübjektif isteklerine göre değil, objektif esaslara göre belirlenmelidir. Taşınmaz malların sınırlandırılmasında genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi de göz ardı edilmemelidir.” (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 201/2911 E. 201/2555 K.