İNTİFA HAKKI NEDİR?

İntifa hakkı, günlük hayatta sürekli duyduğumuz bir fikirdir. Ancak bu fikrin içeriği ve özellikleri hakkında ne kadar bilgimiz var? İntifa hakkı bir tür irtifak hakkıdır. Seçilmiş bir bireyin avantajı için kurulmuş ayni bir haktır ve bu bireyin uluslararası bir varlık değerinden tamamen yararlanmasına izin verir. Bu hak devredilebilir mi, tapuda ne anlama gelir, özellikleri nelerdir? Bu ve buna benzer pek çok soruya elimizden geldiğince yanıt vermeye çalışacağız. İntifa hakkı ile ilgili bir anlaşmazlığınız olduğunda, uzman bir gayrimenkul avukatından yardım almanızı tavsiye ederiz.

İntifa hakkı ne anlama gelir?

İntifa hakkını analiz etmeden önce, intifa hakkının ne anlama geldiğine bir göz atalım. Bu tabir Arapça kökenli bir tabir olmakla birlikte; Türkçe’de yararlanma, faydalanma anlamına gelmektedir.

İntifa ve İrtifak Hakkı Nedir?

İntifa hakkının bir tür irtifak hakkı olduğundan bahsettik, peki irtifak hakkı nedir? İrtifak hakkını kısaca özetleyecek olursak; hak sahibinin mülk üzerinde hemen kar elde etmesini veya kullanmasını sağlayan çeşitli hakların nihai tanımına verilen addır diyebiliriz. İrtifak hakları, mülk sahibine bazı yükümlülükler getirir. Mal sahibi, mal üzerindeki haklarından birkaçının sınırlandırılmasına katlanmalıdır. Bunun dışında mal sahibi, kısıtlanan hakların ayni hak sahibi tarafından kullanılmasına da müsamaha göstermelidir.

Ayni hakkın lehtarı mülkten aktif olarak yararlanacaksa, uygun bir yapıcı irtifakın varlığından söz ederiz. Bununla birlikte, mal sahibinin yetkilerini kullanma konusunda bir sınırlama varsa, o zaman uygun bir olumsuz irtifakın varlığından söz ederiz. İrtifak hakları, kapsamları bakımından ayni irtifak ve şahsi irtifak olmak üzere ikiye ayrılır. Tek bir asli taşınmaz varsa ve karşı tarafta gerçek veya yetkili bir kişi bu taşınmaz üzerinde hak sahibiyse, özel irtifak hakkından söz ederiz. İki taşınmaz varsa ve bu taşınmazlardan biri lehine irtifak hakkı tesis edilecekse; ayni irtifak hakkından söz ederiz.

İrtifak haklarının türlerine bakacak olursak; intifa hakkı, oturma hakkı, üst yapı hakkı, faydalı kaynak hakkı ve farklı irtifak haklarının varlığından söz edebiliriz. Farklı irtifak hakları; geçiş hakkı, görüşü engellememe hakkı ve benzerleridir. Bu makalede, makalemizin konusu olan intifa hakkına dikkat çekeceğiz.

Yönetmelikte intifa hakkı nedir?

Taşınmaz mal üzerinde intifa hakkının tesis edildiği iki detay vardır. Bunlar; kuru mülkiyet ve intifa hakkıdır. İntifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar, haklar ve belirli bir mal varlığı üzerinde kurulabilir. Aksi bir düzenleme olmadığı sürece, hak sahibine tam yararlanma yetkisi verir. İntifa hakkı taşınmaz mal üzerinde tesis edilecekse, bu işlem tapu siciline tescil ile gerçekleştirilmelidir.

İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan mülke sahip olma, onu idare etme, kullanma ve ondan kar elde etme yetkisine sahiptir. Hak sahibinin görevi iki ana noktada toplanır. Bunlardan ilki, intifa hakkı sahibinin bu yetkileri kullanırken mükemmel bir yönetici gibi özen gösterme görevidir. İkincisi ise, intifa hakkı sahibinin, intifa hakkı sona erdiğinde mülkü mal sahibine iade etmekle yükümlü olmasıdır.

Kuru Mülkiyet Nedir?

İntifa hakkı kurumu ile; mal sahibinin kar etme hakkının muhtemelen intifa hakkı sahibi lehine kısıtlanacağından bahsetmiştik. Bu hak ayrıca, hakkın konusu olan unsurun tüm finansal avantajlarını da kapsar. Bu nedenle; mal sahibine yalnızca kuru (çıplak) zilyetlik kalır. Farklı bir ifadeyle, mülkiyetin konusu olan faktörün yalnızca içsel değeri mal sahibine kalır. Mal sahibi, hakkın konusu olan faktörden kar elde etme hakkına sahip olmayacak, ancak yalnızca onu ortadan kaldırma hakkına sahip olacaktır. Bu nedenle; üzerinde intifa hakkı tesis edilen unsur üzerinde malike kalan sınırlı mülkiyet hakkı kuru mülkiyet olarak adlandırılır.

Yararlı Malik Kimdir?

Hak sahibinin kim olduğu sorusu, hakkın en iyi şekilde elde edilme şekline göre farklılık gösterecektir. Bu nedenle, bu başlık altında, hak edinim türlerinden bahsederek hak sahibinin kim olacağı sorusuna cevap vermeye çalışacağız. Hakların iktisabı; tesissen (anormal) iktisap türünde olabileceği gibi, kendine özgü iktisap türünde de olabilir:

1) Hakkın Kurum Tarafından Kazanılması

İntifa hakkının devralınması, intifa hakkının yetkili bir işlemle devralınması anlamına gelir. İntifa hakkının tesisi, hakkın konusuna göre değişecektir. Bu bağlamda, özellikle borç doğuran işlem ve tasarruf işlemi olmak üzere muhtemelen iki seviye olacaktır. Borç doğuran işlem genellikle bir sözleşme ile kurulur. Bu sözleşme ivazlı veya ivazsız da olabilir. Bununla birlikte, elden çıkarma işlemi, bu sözleşmenin konusunu temsil eden konuların türüne bağlı olarak, muhtemelen değiştirme veya tescil vb. işlemlerin uygulanmasıyla oluşturulacaktır.

Tam burada, faydalı mal sahibi, lehine tasarruf işleminin tesis edildiği kişi olacaktır. Mal sahibinin irade beyanı ile birlikte kendi lehine intifa hakkı tesis edebileceği bilinmelidir. Bunun amacı, intifa hakkının mirasçılara geçmesini sağlayarak onların lehine yararlanma ve kullanma hakkı vermektir.

2) İntifa Hakkının Tek Başına Kazanılması

Bir diğer iktisap türünün intifa hakkının iktisabı olduğunu daha önce belirtmiştik. Burada, intifa hakkı muhtemelen bir yönetmelik hükmünden kaynaklanan koşulların ortaya çıkması üzerine elde edilecektir.

a) İzinli İntifa Hakkı

Yetkili intifa hakkı için olayların arzusu gerekli değildir. Bir yönetmelik hükmünden derhal doğan intifa hakkı sorgulanacaktır. Yönetmelikten doğan intifa hakkının başlangıcını oluşturan koşulları aşağıdaki gibi sıralayacağız: 1) Mülkün yerine ikame edilen tazminat, sigorta teminatı ve kamulaştırma bedeli üzerinden intifa hakkının devam etmesi. (TMK Md. 798/2) Bozulan malın eski hâline getirilmesi hâlinde intifa hakkının yeniden doğması. (TTK Md. 798/3) Ödenmiş alacaklar üzerinde intifa hakkının devamı. (TMK Md. 821) 4) Eşlerden birinin ölümü hâlinde, sağ kalan eşin belirli durumlarda belirli mallar üzerinde intifa hakkı kurulmasını isteyebilmesi. (TMK Md. 240, 652) Burada, düzenlemeden lehine hak doğan kişiler intifa hakkına sahip olabilirler.

b) Zamanaşımı ile iktisap

Mülkiyetin kazanılması zamanaşımı ile gerçekleşebilir. TMK’nın 795. maddesinin 2. fıkrasında, intifa hakkının kazanılmasında ve tescilinde, öngörülen diğer haller dışında, zilyetliğe ilişkin hükümlerin uygulanacağı belirtilmiştir. Bu nedenle; taşınırlar için TMK m. 777, taşınmazlar için ise TMK m. 712, 713 zamanaşımı ile intifa hakkının kazanılması düzeyinde gündeme gelecektir. Anılan maddeler uyarınca; taşınmazı beş yıl süreyle, inançlı, çekişmesiz ve aralıksız olarak zilyetliğinde bulunduran kişi, artık zamanaşımı yoluyla intifa hakkına sahip olacaktır.

Taşınmazlarda hakkın kazanılması olağan ve olağanüstü zamanaşımı ile mümkündür. Anormal zamanaşımı aralığı Artwork kapsamında düzenlenmiştir. 712. Buna göre, tapuda yolsuz olarak tescil edilmiş olan intifa hakkı, intifa hakkı sahibi tarafından 10 yıl süreyle çekişmesiz, aralıksız, dinen ve iyiniyetle zilyetliğinde bulundurulmalıdır. Olağanüstü zamanaşımı, Artwork kapsamında öngörülmüştür. 713. Buna göre, taşınmazın tapuda kayıtlı olmaması, tapuda malikin gösterilmemesi veya tapuda taşınmazın maliki olarak görünen kişinin işe yaramaması veya gaipliğine karar verilmiş olması gerekmektedir. Tüm bu durumlardan biri mevcutsa, taşınmaz mal üzerindeki intifa hakkı, taşınmaz malın 20 yıl boyunca ihtilafsız ve kesintisiz olarak zilyetliği ile muhtemelen olağanüstü zamanaşımı ile elde edilecektir.

Tapu Sicilinde İntifa Hakkı Tesisi Nasıl Yapılır?

Taşınmazlar üzerinde tesis edilen intifa hakkının fiili bir hak olarak var olabilmesi için bu hususun ilgili tapu sicil müdürlüğü tarafından tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir. Bu işlemin görevli memurlar tarafından yerine getirilmesi gerekmektedir. Aksi durumda resmi evrakta sahtecilik suçu gündeme gelebilir.

Bunun dışında; bazı durumlarda hak, tescilden önce ortaya çıkabilir ve kısmen ileri sürülebilir. Bu haller; miras, mahkeme kararı, icra, işgal, kamulaştırma vb. yönetmelikte düzenlenen hallerdir. Bu gibi hallerde TMK m. 795/3, tapuya tescil edilmemiş olsa bile, bu hakkın durumu bilenlere karşı ileri sürülebileceğini söyler. Hakkın herkese karşı ileri sürülebilmesi yine de tapuya tescil ile mümkün olacaktır. Herhangi bir taşınmaz üzerinde tesis edilen intifa hakkı, işleme konu taşınmazın eklentilerini ve bütünleyici parçalarını da kapsayacaktır.

Faydalı Malikin Hakları Nelerdir?

Bu hakları nesneler halinde listelemek istiyoruz:

1. Kesin malik, malikle aynı şekilde saklanmak üzere bir e-defter talep edebilecektir (TMK Md. 811). Söz konusu e-kitabın saklanması, iade yoluyla ortaya çıkacak anlaşmazlıkları durduracaktır.
2. Tasarruf yetkisinin yanı sıra, kullanım söz konusu olduğunda hak sahibinin geniş bir yetkisi vardır. Kesin malik, söz konusu mülke sahip olma, onu idare etme, kullanma ve ondan yararlanma yetkisine sahiptir. (TMK Md. 803) Bu yetki ayrıca bir özen yükümlülüğü de getirir. Hak sahibinin kısmen veya tamamen yıkma, tahrip etme, yok etme, bozma, kullanılamaz hale getirme gibi eylemlerde bulunması durumunda mala zarar verme suçu gündeme gelebilir.
3. Hak sahibi, sorgu konusu malın saf ve medeni semerelerini elde etme yetkisine sahiptir (TCK m. 685)
4. Benzersiz unsurun ayrılmaz bileşenleri, benzersiz unsurdan ayrıldıkları anda intifa hakkı sahibinin mülkiyetine geçer. İntifa süresi boyunca olgunlaşan saf mallar, hak sahibine aittir ve bunların eşsizden ayrılmasını talep etme hakkı kabul edilir. (TMK Md. 804) Hak sahibi bu hakkını malik, bölüm mülkiyeti ve malikin haciz koydurduğu tahsilatçıları ile birlikte herkese karşı kullanabilir.

İntifa hakkı devredilebilir mi?

Kural olarak, bu hak devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu nedenle miras paylaşımına konu olamaz. Bununla birlikte, bu hakkın bireysel olarak eğitilmesi zorunlu değildir. TMK’nın 806. maddesi uyarınca, hak devredilemezken, hakkın kullanılması devredilebilir. Bu metnin kapsamı dışında kalan istisnalar vardır. Hakkın kişiye sıkı sıkıya bağlı olduğu durumlarda, kullanımının değiştirilmesi mümkün olmayacaktır. Hangi durumların bu kapsama girdiği sorunu tamamen takdire bağlıdır. Hatta niteliği olaylara ve kurulan bağlantıya göre farklılık gösterebilir. Bunu takiben, bu hakkın irade veya yönetmelik ile elde edildiği durumlarda, genellikle bireye sıkı sıkıya bağlılıktan bahsedilir.

Kullanım hakkının devri de ivazlı ya da ivazsız olabilir. Bir satış, gelir veya kira anlaşması ile ivazlı olarak devredilebilir. Hatta bir ipotek veya bağış anlaşması ile ivazsız olarak da devredilebilir. Geçiş, belirli bir zaman dilimi için veya intifa hakkı süresince de şart koşulabilir. Kullanımı değiştirme yetkisi, intifa hakkının, intifa hakkı sahibinin mülkü idare etme yetkisinin bir alt yetkisi olarak ortaya çıktığı gerçeğinden kaynaklanmaktadır.

İntifa hakkını değiştirmeye yönelik anlaşmanın geçerliliği herhangi bir türe tabi değildir. Bu nedenle, tapu siciline tescili gerekli değildir. Bu kullanım değişikliğinin, hak sahibi ile lehine değişiklik yapılan üçüncü kişi arasında cezaları olabilir. Mal sahibine bu konuda herhangi bir hak veya yükümlülük getirmez.

Kullanım Hakkı Satışa Engel midir?

Bu sorunu, taşınmaz mülkler söz konusu olduğunda ele alacağız, çünkü takipte en çok karşılaştığımız şey budur. İntifa hakkına sahip bir taşınmazın satışı bir nevi mümkündür. Bununla birlikte, bu seviyede gerekli noktalar vardır. Örneğin, satış nedeniyle mal sahibi değişecek, ancak yeni mal sahibi, intifa hakkı sahibi izin vermedikçe bu taşınmazdan yararlanamayacak ve kullanamayacaktır. Bu durum yeni malik için yasadışı olsa da, bunun için yetkili bir gerekçe vardır. Sonuç olarak, taşınmazın yeni maliki, taşınmazı satın almadan önce söz konusu taşınmaz üzerinde intifa hakkı tesis edildiğini tapu sicilinden görebilir. Bu yöntemde, taşınmazı satın alan yeni malik, taşınmazın bu durumunu anlamak ve kabul etmek durumundadır.

Bunun yanı sıra, intifa hakkının tapu siciline kaydedilmediği durumlar da olabilir. Bu durumda, yeni malik taşınmaz üzerindeki intifa hakkını kabul etmeyebilir. Bu gibi durumlarda, intifa hakkı sahibi, uğradığı zararları tazmin edebilmek için önceki malike karşı dava açma hakkını saklı tutar.

İntifa hakkından çıkarılma durumu nedir?

İntifa hakkından çıkarılma durumu, şüphesiz haksız işgal tazminatı davasının durumlarından biridir. Dava açılmadan önce durumun davalıya bir keşif ile bildirilmesi gerekmektedir. Haksız işgalin varlığına ilişkin bu bildirime işgalden men adı verilir. Farklı bir ifade ile taşınmazdan gerçekten yararlanan kişiye o taşınmazdan yararlanma iradesinin bildirildiği durumdur. Bu konuda detaylı bilgi için Ecrimisil Nedir? başlıklı yazımızı değerlendirebilirsiniz

Yararlanma Hakkı Ne Zaman Sona Erer?

Bu hakkın sona ermesi 6 durumda gerçekleşebilir:

1) Uygunluk Konusunun Kaybolması: Ecrimisil, ecrimisil konusunun ortadan kalkması ve yok olması ile sona erecektir. Öğenin hangi yöntemle ortadan kaybolduğu gerekli değildir. Öğenin yalnızca bir kısmı yok edilirse; uygun kalan yarısı için devam edecektir. Mülkiyete konu olan taşınmaz ise, tapuda terkin işlemi yapılmaksızın mülkiyet sona erecektir. Tapu senedinde yapılacak terkin muhtemelen açıklayıcı nitelikte olacaktır.

2) Kişiliğin Sona Ermesi, Ölümü veya Sona Ermesi: Mülkiyetin muhafazası için belirli bir zaman dilimi de öngörülebilir. Bu sürenin sona ermesi üzerine, mülkiyetin varlığı sona erecektir. Süre belirlenmemişse; saf bireyler için en fazla ömür boyu, saf bireyler için ise en fazla 100 yıl sürer.

3) Mahkeme Kararı İntifa hakkının terkini gerektiren bir durum olmasına rağmen, borçlu bu yükümlülüğü yerine getirmeyebilir. Böyle bir durumda, mal sahibi mahkemeye başvurabilir ve hakkın ortadan kaldırılmasını talep edebilir. Kesin hüküm, mahkemenin bu yolda vereceği karar ile sona erer.

4) Feragat ve Terk: Kesin hak sahibi, tek taraflı iradesi ile bu hakkı her zaman sona erdirebilir. Taşınırlarda; teslim etme ihtiyacı ile ürünlerin malike arzı şimdilik sona erer. Taşınmazlarda ise; ilgili tapu sicil müdürlüğüne terkin talebinde bulunulması ve akabinde tescil ile sona erer.

5) Kam ulaştırma Kesin kamulaştırma ile sona erer. Bununla birlikte, intifa hakkı mal sahibine ödenen kamulaştırma bedeli üzerinden devam eder. Kamulaştırmanın terk edilmesi durumunda, taşınmaz mal sahibine geri dönerse, intifa hakkı bu taşınmaz üzerinde yeniden kurulur.

6) Cebri İcra: İntifa hakkı ile kayıtlı bir taşınmaz üzerinde bu haktan önce gelen bir rehin hakkı varsa ve taşınmaz icra yoluyla satın alınıp paraya çevrilmişse; sınırlı ayni haklardaki sıralamaya uygun olarak hakkın terkini de istenebilir.

İntifa hakkı nasıl ortadan kaldırılır?

Şimdi hakkın sona erdirilmesine ilişkin açıklamalardan bahsettik, ancak hakkın konusu bir taşınmaz ise ne olacak? Bu durumda, tapu senedinde hakkın terk edilmesi gerekir. Terk işlemi muhtemelen taşınmazın bulunduğu görev alanındaki tapu sicil müdürlüğünde yapılacaktır. Mülkiyetin terkini ivazlı veya ivazsız da olabilir. Bedelli terk edilmesi halinde; ödenecek bedelin binde 20’si tapu harcı olarak yatırılmalıdır. Bedelsiz terk halinde ise taşınmazın gerçek emlak beyan değeri üzerinden binde 68,31 oranında tapu harcının malik tarafından ödenmesi gerekmektedir. Bunun dışında, hak sahibinin ölümü nedeniyle yetkili mirasçıları lehine bu hakkından feragat etmesi halinde ayrıca tapu harcı ödenmesi gerekmemektedir. Bu durumda, her yıl güncel olan tapu harcını vergi dairesine yatırmanız yeterli olacaktır.

İptal işlemi için öncelikle ilgili tapu sicil müdürlüğüne başvurmanız gerekmektedir. İşlemler İnternet Tapu sistemi ile yapılmaktadır. Yardımcı program aracılığıyla istenen evraklar sisteme yüklenmelidir. Daha sonra size bir randevu tarihi verilebilir ve yatırmanız gereken harç miktarı muhtemelen belirtilecektir. Daha sonra, masrafları yatırmanız ve randevu saatinde imza için ilgili tapu sicil işyerinde bulunmanız gerekir. İmza sürecinin ardından, hakkın terki muhtemelen işlemin tapu siciline tescili ile tescil edilecektir.

Yerleşim Hakkı Nedir?

Bir diğer tanım da ikamet hakkıdır. Doğası gereği intifa hakkı ile karıştırılabilecek bir irtifak hakkıdır. Muhtemelen yalnızca taşınmaz mallar üzerinde kurulabilir. Taşınmazın karakteri bile konut olmalıdır. Uygunluk kurumu için ikamet için uygun olması önemlidir. Bu nedenle, örneğin, bir disiplin üzerinde bir iskân hakkı tesis edilemez. Bunun yanı sıra, işyerleri de iskan için uygun yerler değildir.

Bu hak devredilebilir olmadığından, hak sahibinin yaşam süresi ile sınırlıdır. Bunun yanı sıra, bu hakkın tesisi bir kira sözleşmesine benzetilir. Aralarındaki çok güçlü bir ayrım, kullanım hakkının ayni bir hak olması nedeniyle, başka bir işleme gerek kalmadan üçüncü olaylara karşı ileri sürülebilmesidir.

İntifa Hakkı ile Konut Hakkı Arasındaki Farklar Nelerdir?

• Kesin ikamet hakkı yalnızca gerçek kişiler lehine tesis edilebilir. Ancak intifa hakkı hem gerçek hem de tüzel kişiler lehine kurulabilir.
• İkametgâh hakkı sadece taşınmaz mallar üzerinde tesis edilebilir. İntifa hakkı ise taşınmazlar, taşınırlar ve haklar üzerinde kurulabilir.
• Her durumda, ikametgâh hakkı tapu siciline tescil edilmelidir. İntifa hakkı söz konusu olduğunda, bu yükümlülük yalnızca taşınmazlar için söz konusu olabilir. Taşınırlar ve haklar için durum böyle değildir.
• İkamet hakkı, yalnızca hak sahibine kullanım yetkisi verir. Ancak intifa hakkı, hak sahibine kullanma, yararlanma ve idare etme yetkisi verir.
• İntifa hakkı, kullanım hakkı söz konusu olduğunda devredilebilir. Aksine, ikamet hakkı hiçbir durumda devredilemez. Kesin yararlanma hakkı yalnızca sulh hakkının sahibine aittir.

Şimdi intifa hakkına ilişkin soruları yanıtlamaya çalıştık.