İpotek, mevcut veya gelecekteki bir alacağı güvence altına almak için rehin verilen bir taşınmaz maldır. Roma hukuku, taşınmaz mallar üzerinde teminat olarak rehin tesis eden ilk hukuktur. Bir alacağın varlığı, rehin verenin mülke sahip olması ve tarafların rızası ile kurulan rehin hakkı, toplumun mevcut yapısına uyacak şekilde gelişmiştir. Geçmişte bu, sahibine mülkiyete benzer haklar veren kişisel bir mülkiyet hakkıydı. Ancak günümüzde taşınmaz rehni, alacaklıya rehinli varlıkların paraya çevrilmesi yoluyla alacağını tahsil etme imkânı veren gerçek bir hukuki hak haline gelmiştir.
İşte ipotek hakkında sıkça sorulan soruların bazı cevapları.
İpotek nedir?
İpotek, bir borcun ödenmesinin teminatı olarak, o borç ödeninceye kadar alacaklı lehine tapu siciline bir belgenin tescil edilmesidir. Özellikle borç ve ticari ilişkilerin yoğun olduğu ve büyük meblağların söz konusu olduğu bir hukuki bağlamda alacaklının alacağını garanti altına alma hakkı önem arz etmektedir. Gayrimenkul rehninin bir türü olan ipotek, alacaklıya alacağını teminat altına alma hakkı tanır.
İpotek nedir?
Taşınmazlar üzerinde üç tür rehin hakkı vardır: ipotek (mortgage), irat senedi ve ipotekli borç senedi. Bunların sayısı sınırlıdır. Biz bu yazıda sadece ipotekten bahsedeceğiz ve taşınmaz rehninden bahsettiğimizde ipotek hakkında bilgi vereceğiz. İpotek kullanarak alacaklı, borçlunun ödeme yapmaması durumunda mülkü cebri satış yoluyla satarak alacağını alabilir. İpotek, para ile ölçülebilen her türlü alacağın güvence altına alınması için kullanılabilir. İpotek, bir şeyi yapma veya yapmama yükümlülüğünü de içerebilir. Alacak, mevcut bir alacak olabileceği gibi, yakın gelecekte gerçekleşmesi muhtemel bir alacak da olabilir. Teminat tutarı, alacağın mevcut veya gerçekleşme ihtimali olan bir alacak olmasına bakılmaksızın Türk Lirası cinsinden gösterilir. Kıymetli evraktan doğan borçlar için de taşınmaz rehni yapılabilir. Taşınmaz rehninin sahibi ile borçlunun aynı kişi olması şart değildir. Bir başkasının borcunu kapatmak için taşınmaz rehni verebilirsiniz.
İpoteğin özellikleri nelerdir?
- Kişisel bir alacağın korunması için kullanılabilen bir haktır. Bu bağlamda asıl alacağın fer’i niteliğindedir. İpotek ve alacak tek bir işlemle birbirine bağlanır. Ayrıca, ipoteğin varlığı veya ipotek ilk alacağa bağlıdır. İpotek feshedilse bile asıl alacağın varlığı sona ermez. Asıl alacağın sona ermesi halinde ipotek kendiliğinden tapu sicilinden terkin edilmeyecektir. Alacaklıların iptal talebinde bulunmaları veya mahkeme kararı almaları gerekir. Alacak aslı olmaksızın ipotek tescili hukuka aykırıdır. İpotek ve alacak bağımsız olarak devredilemez.
- Asıl borçtan şahsen sorumlu olan kişi, taşınmaz mallarını rehin vermek zorunda değildir. Alacaklıya karşı şahsen sorumlu olan kişi ile alacaklıya karşı malvarlığı ile sorumlu olan kişinin farklı olması mümkündür. Alacaklı, borçlunun borcunu ödememesi halinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna başvurabilir. Bunun dışında herhangi bir durumda borçlunun şahsi sorumluluğu iflas veya haciz talebinde bulunmak için kullanılamaz. Borçlunun ödeme yapamaması durumunda, mal sahibi şahsen sorumlu olmasa bile mülkün haczini durdurabilir. Bu durumda mülk sahibi alacaklının halefi olur. İpotekler ortadan kalkmaz ancak askıya alınır. Asıl borçlunun borcunu ödedikten sonra alacağını alma hakkına sahip olan taşınmaz malikinin, taşınmazı başka bir kişiye devretmesi halinde taşınmaz üzerindeki ipotek devam eder.
- Kredi ile ipotek edilmiş bir taşınmazın yeni maliki, taşınmazın mülkiyetini alır ve taşınmaz üzerindeki hakkı muhafaza eder. Taşınmaz devredilse bile asıl borçlu taşınmazdan sorumlu olmaya devam eder. İpotekli taşınmazın devri ile taşınmaza ilişkin sorumluluk kişisel sorumluluktan ayrılır.
İpotek lehtarının tanımı nedir
Hukuki anlamda lehtar terimi, havale veya sigorta poliçesi gibi kıymetli evrakta yer alan bir belgeden veya hukuki ilişkiden yararlanma hakkına sahip olan kişiyi ifade eder. Tapuda ipotek tesis edilmesi halinde lehtar, taşınmaz malın rehninden yararlanan ve alacağı teminat altına alınan kişidir.
İpotek lehtarı kimdir?
İpotek lehtarı aynı zamanda alacağı almak üzere kurulan taşınmaz rehni ilişkisindeki alacaklıdır. Bu bağlamda ipotek lehtarı, rehin hakkını kullanabilen ve alacağını icra yoluyla güvence altına alabilen alacaklıdır.
İpotek nasıl kurulur?
İpotek tesisinin tescilli veya tescilsiz olmak üzere iki ana türü vardır. Bu ikiye ayrılır:
- Malik ile asıl borç alacaklısı arasında bir sözleşme yapılabilir. Basit bir sözleşme değil, resmi formda bir sözleşme kullanılmalıdır. İpotek özelliklerini değiştirebilecek veya daha kötü hale getirebilecek tüm işlemler aynı resmi gerekliliklere tabidir. Tapu sicil müdürlüğü bu sözleşmeye ilişkin resmi senedi düzenleyecektir.
- Kanun, tarafların rızası olmaksızın bunu tesis etmek için kullanılabilir. Bu durumda taşınmaz ipoteği, taraflar arasında anlaşmaya gerek olmaksızın tapuya kaydedilir. İpotekten yararlanacak olan kişi bu hakkının tapuya tescilini isteme hakkına sahiptir. Kanunlardaki özel düzenlemeler, malik veya üst hakkı sahibinin, yapı malikinin, paylı mülkiyette paydaşların, mirasçıların alacaklılarının, kat maliklerinin ve diğer kişilerin alacaklarını güvence altına almak için tek taraflı ipotek tesis edebilmelerine olanak tanımaktadır.
- Taşınmaz varlık üzerinde ipotek tesis etme hakkına sahip olan alacaklı, malik rıza göstermeyi reddetse veya bir anlaşmaya varmamış olsalar bile mahkemeden bunu yapmasını isteyebilir. Durumun gerektirmesi halinde mahkeme ipoteğin kaldırılmasını da talep edebilir.
İpotek Sözleşmesi nasıl kurulur?
Taşınmaz ipoteği kurulması halinde, teminat altına alınan alacak miktarı talep edilebilir. Teminat altına alınan alacak miktarı biliniyorsa buna anapara ipoteği denir. Miktar bilinmiyorsa üst sınır ipoteği olarak adlandırılır. Taraflar, sahip olmak istedikleri rehin ilişkisini tanımlamak için bir sözleşme oluştururlar. Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için Tapu Sicil Müdürlüğü önünde imzalanması gerekir.
Örnek ipotek sözleşmesinde neler yer alır?
Genel olarak taşınmazın ait olduğu tapu sicil müdürlüğüne yapılan başvuru sonucunda düzenlenen sözleşmede Alacaklı veya borçlunun bilgileri ile teminat altına alınacak kısım belgede yer alır. Gayrimenkul bilgileri ise sözleşmede yer alır ve imzalanır.
Tapu Sorgulama Nasıl Yapılır
Tapu ipoteğini tapu müdürlüğüne başvurarak veya internet hizmetlerini kullanarak temin edebilirsiniz.
Konut kredisi nasıl kaldırılır?
İpoteğinizi aşağıdaki şekillerde feshedebilirsiniz:
- Asıl alacağın herhangi bir nedenle sona ermesi
- Alacaklının alacağından feragat etmesi
- Taşınır malların imhası
- Mahkeme kararı
- Kamulaştırma
- Belirtilen bir sürenin sona ermesi ve belirtilen yıkıcı bir durumun gerçekleşmesi
- İpotek, borçlunun ifa etmemesi durumunda da geri alınabilir.
Genel olarak, bir alacaklı bir ipoteği ancak tek taraflı olarak talep ederse kaldırabilir. Gayrimenkul sahibinin rızası da gerekli değildir. İpotekler, zamanaşımı, taşınır malların tahrip edilmesi ve kamulaştırma gibi çeşitli nedenlerle iptal edilebilir. Alacaklının reddetmesi halinde mahkeme borcun iptaline karar verebilir.