İrtifak hakkı, malike taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma hakkı veren bir taşınmaz mülkiyet hakkıdır. Bu irtifak hakkına konu olan taşınmaz, malikin mülkiyet hakkından doğan bazı hakları kullanmasının engellenmesine veya bu hakların bir başkası tarafından kullanılmasına tahammül edebilmelidir.
İrtifak hakkı nedir?
Bir taşınmaz üzerinde irtifak hakkı tesis edildiğinde, malikin o taşınmaz üzerindeki haklarını sınırlandırır veya taşınmazı kullanma şeklini kısıtlar. İrtifak taşınmazın lehine veya aleyhine kurulabilir. Taşınmaza tanınan irtifak hakkı hâkime ait iken, taşınmaza yüklenen hakkın sahibi taşınmaz malikidir. Taşınmaz lehine kurulan irtifakın konusunu iki ayrı taşınmaz oluşturur. Aksi kararlaştırılmamışsa, taşınmazın mülkiyetini kazanan kişi irtifak hakkını da kazanmış olur. İrtifak hakkı, tüzel/gerçek kişi ile taşınmaz arasında kurulur.
Farklı İrtifak Hakkı Türleri Nelerdir?
Yararlanma Hakkı: Malike yararı elde etme hakkı verir. Haklar devredilemez veya miras bırakılamaz. Hakkın verilmesinden önce süresinin belirlenmesi gerekir. Süreler gerçek kişiler için ömür boyu, tüzel kişiler için ise en fazla 100 yıl olarak belirlenebilir.
İkametHakkı Tapu sicilinde ikametgah olarak kayıtlı taşınmaz malın bu kategoriye girip girmediği sorusudur. Bu irtifak hakkı, tanınan kişiye mülkte ikamet etme hakkı verir.
Üst Hakkı: Bu hak, bir taşınmazın üstüne veya altına inşaat yapmanıza izin verir. Üst yapı hakkı sahipleri, başkalarına ait taşınmazlar üzerinde yapı inşa etme hakkına sahiptir. Otuz ile yüz yıl arasında tesis edilebilir. İlk sürenin yüzde 75’inden sonra yüz yıla kadar da uzatılabilir. Üst yapı hakkı devredilebilir veya miras yoluyla intikal edebilir.
Kaynak Hakkı Bu irtifak hakkı, sahibine veya kaynak haklarına veya üzerinde bulunduğu bir taşınmazın sahibine ait olabilir.
Çeşitli İrtifak Hakları (Geçit: Spor Alanı, atış talimi)
İrtifak hakları devredilebilir mi?
İrtifak hakkının devri herhangi bir düzenleme ile yasaklanmamıştır. Türk Medeni Kanunu’nun Eşya Hukuku bölümünde düzenlenmiştir. Bunun için yönetmeliklere göz atmakta ve irtifak türünü belirlemekte fayda vardır. TMK’nın intifa hakkının devrini düzenleyen 806. maddesinde, bu hakkın ancak sözleşmede aksi kararlaştırılmışsa devredilebileceği belirtilmiştir. TMK’nın 826. maddesi ise üst hakkının sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça mirasçılara geçebileceğini öngörmektedir. Menşe hakkı da TTK Madde 837 uyarınca devredilebilir ve miras bırakılabilir. Oturma hakkı, TMK’nın 823. maddesine göre devredilemez veya miras yoluyla geçemez. Son olarak, TMK’nın “diğer irtifak hakları” başlıklı 838. maddesine göre, aksi kararlaştırılmadıkça bu hak başkasına devredilemez ve miras yoluyla geçmez.
İrtifak hakkı ne kadar sürelidir?
İrtifak hakkının 30 yıla kadar tapuya tescil edilmesi mümkündür. Ancak süresiz olamaz. İrtifak hakkı 100 yıla kadar tescil edilebilir. Ancak 75. yıldan sonra 100 yıl daha uzatılabilir.
Üzerinde İrtifak Hakkı bulunan gayrimenkulün satışı mümkün müdür?
Açıklamalarımızdan da göreceğiniz üzere mülkiyet hakkı taşınmaz üzerindeki irtifak ile sınırlandırılmıştır. İrtifak hakkı taşınmazın satışını engeller mi? İrtifak hakkı mülkiyet hakkının kullanımını kısıtlar. İrtifak hakkı tasarruf yetkisini kısıtlamaz. Bu nedenle taşınmazlar üzerindeki irtifak hakları satılabilir. Ancak tapunun şerhler sütununa irtifak hakkı şerhi konulmuşsa, taşınmaz satılsa bile irtifak hakkı devam eder. Yeni malikin mülkü kullanma hakkı kısıtlanmış olacaktır.
Hayvancılık İrtifakı Nedir?
Devlet, vatandaşlara araziyi hayvancılık için kullanabilmeleri için irtifak hakkı verir. İlin bu hakkı alabilmesi için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne talepte bulunması gerekir. Bu irtifak hakları 30 yıl sürelidir. Yatırım yapıldıktan sonra doğrudan bir irtifak hakkı sahibine satılarak bu işlemin yapılması mümkündür.
Tapu Sicilinde İrtifak Hakkı
İrtifak hakları malike mülkiyete yakın haklar sağladığından, tapu kütüğünde taşınmaz sayfasından ayrı olarak listelenebilir.
Kat irtifakı nedir?
Konut maliyeti ve teknolojik gelişmeler artmaktadır. Müteahhitler arsa satın almaktan kaçınmak için arsa payı karşılığında inşaat işi yapacaklardır. Böyle bir ortamda mülkiyet ihlallerini ortadan kaldıracak ve hak kayıplarını önleyecek bir hukuk kurumuna ihtiyaç duyulmaktadır. Bu ihtiyaç kat irtifakı düzenlemeleri ile karşılanmaktadır. Kat irtifakı, bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine çevrilebilmesi için arsa sahipleri ile ortak malikler arasında kurulan irtifaktır. İnşaatın başlangıcından sonuna kadar kat irtifakı sahipleri maliktir. İnşaatı devam eden bir binadan arsa üzerinde daire alma hakkı olarak da bilinen kat irtifakı, hak sahiplerinin mülkiyetindedir.
Kat mülkiyeti irtifakını nasıl kurabilirim?
Bu irtifakın kurulması için Tapu Sicil Müdürlüğü’nün resmi bir senet düzenlemesi gerekir. Kat irtifakı, arsa sahiplerine arsa payları oranında verilir. Kat mülkiyeti irtifakı kurmak için tüm hissedarların tapu dairesine ortak bir başvuru yapması gerekir. Başvuruda bağımsız bölümlerin, ortak alanların ve eklentilerin ölçüleri belirtilmelidir. Mimari plan ve yönetim planı da tüm taraflarca imzalanmalıdır. Tapu memuru, başvuruya dayanarak resmi tapuyu ve tescil işlemlerini tamamlayarak kat mülkiyeti irtifakını düzenler.
Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl dönüştürülür?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, yapı kullanma izin belgesi verilmiş bir kat irtifakı, bu belgeye dayanılarak resen kat mülkiyetine çevrilebilir. Bu işlem, arsa sahibinin veya kat irtifakı hakkına sahip olan kişinin talebi üzerine yapılabilir. Bağımsız bölümlerin 2/3’ünün kullanımda olması ve binanın tamamlanmış olması halinde kat mülkiyeti oluşturulmamış olsa dahi kat mülkiyeti hükümleri uygulanacaktır.
Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir?
Her ikisi de tapudur, ancak kat mülkiyeti irtifakı sahibi, arsa payına eşit bir arsa tapusuna sahiptir.
Kat mülkiyetinin kurulması, binanın kat irtifakı kurulması yoluyla onaylanan projeye uygun olarak inşa edildiğini gösterir.
Bir kat irtifakı için ipotek almak, kat mülkiyeti tesis edilmiş bir yapı için ipotek almaktan daha zordur. Çünkü proje tamamlanmamıştır ve bina bu nedenle risklidir.
Yargıtay Kararları
“Geçiş hakkı”Mülkiyete dayalı bir mülkiyet hakkıdır. Bu hak, sahibi tarafından tutulur Kolay Doğru Kullanım Taşınmaz mal sahibinin irtifak hakkı tesis edilmesini talep etmesi gerekmektedir Mülkiyeti tesis etmek. Bu yükümlülüğü yerine getirmesi taşınmaz mülkiyetinin yükümlülüğüdür. Bu yükümlülük yerine getirildiğinde geçit irtifakı tanınır. “Çıkıyor” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017, 1826 E., 2021/991K.)
“Zorunlu Su Yolu İrtifakı” Talepte bulunan kişi tarafından zorunlu bir su yolu hakkı tesis edilmesine yönelik talepler İlk adım, bir su hakkına ihtiyaç olup olmadığını belirlemektir. Daha sonra, taşınmazların bu ihtiyacı karşılamak için kullanılıp kullanılamayacağını netleştirmektir. Son olarak, taşınmazların bu ihtiyacı karşılayıp karşılayamayacağını araştırmaktır. Eğer hala su ihtiyacı varsa, aşırı maliyet ve çabaya katlanmadan bunu sağlamanın farklı bir yolunu bulmaktır. Kurulacak kaynak sahiplerinin menfaatlerinin gözetilip gözetilmediğine bakılır. Bu gibi durumlarda, zorunlu su irtifakı gereklidir. Dava, projeye dahil olan tüm mülk sahiplerini ve kaynak sahiplerini içermelidir. Bu irtifak türü yasal bir hak değildir. Kesintisizlik ilkesine uyulmalıdır. Karar, kanalın türünü, güzergahını ve hangi araçlarla kullanılacağını da içermelidir.” Yargıtay 14. HD, 2021/1459E. 2021/3275K.