Kat mülkiyeti irtifakı, inşa edilecek veya edilmekte olan bir yapının tarafsız bölümleri üzerinde kurulan ve kat mülkiyeti irtifakına konu olan taşınmazın malikine veya maliklerine, yapının tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine geçilmesini talep etme hakkı veren bir irtifak hakkıdır. Bu hak ayrıca hissedarlara, ortak mülkiyete konu bir arsa üzerinde inşaat yapma, inşaatı bitirdikten sonra kat mülkiyetine geçme yükümlülüğü de getirmektedir.
Kat mülkiyeti irtifakı ile ilgili sürekli sorulan soruların çözümleri aşağıda verilmiştir.
Kat mülkiyeti irtifakı nedir?
Kat irtifakı, sınırlı ayni haklar kapsamında yer alan irtifak haklarından biridir. Ayni hak, kişiye eşyayı kullanma, ondan yararlanma ve ondan kurtulma yetkilerinin tümünü sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen bir hak anlamına gelir. Sınırlı fiili haklarda ise bu yetkilerin yalnızca bir kısmı kullanılabilir. Birçok sınırlı fiili haktan biri olan irtifak hakları, en iyi sahibine bir nesneden en iyi şekilde yararlanma, kar etme veya mal sahibinin bir nesne üzerindeki mülkiyeti doğrudan eğitme potansiyelini yasaklama hakkı verir. Kat mülkiyeti irtifakı bu haklardan biridir; bununla birlikte, farklı irtifak haklarının aksine, kişiye veya mülke değil, arazi payına bağlı olarak kurulur. Bu nedenle, bu hak arsa payından ayrı olarak devredilemez veya arsa hariç tutularak arsa üzerinde kısıtlı bir fiili hak tesis edilemez.
Kat mülkiyeti irtifakı nasıl kurulur?
Kat irtifakı, onu kurmak isteyen kişi veya kişiler tarafından resmi senet düzenlenerek ve tapuya tescil edilerek veya bir paydaşın hisseden çıkarılmasıyla kurulabilir. Birincil yaklaşım, olayların ihtiyacı tarafından oluşturulan bir sözleşmenin tescil türü içinde yer alır. Diğer yaklaşım ise, 5 veya daha fazla kişinin bir bina inşa etmek için bir arsa satın alması ve arsa sahiplerinin en az beşte dördünün bir kat mülkiyeti kurulmasına ihtiyaç duyması, ancak bu karara uyulmamasıdır. Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi, seçime uymayan hissedarın payının iptaline ve ihtiyaç duymaları halinde diğer hissedarlar adına tesciline karar verir. Bu dava bir ayrılma davasıdır. Bu yaklaşımda resmi senet sonrası bina tescili taktiği de benimsenebilir.
Kat İrtifakı Arazisinde Olayların İradesi ile Kat Mülkiyeti Kurulmasının Şartları Nelerdir?
Bir taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulabilmesi için öncelikle söz konusu taşınmazın tapu siciline kayıtlı bir taşınmaz olması gerekmektedir. Aksi takdirde arazi üzerinde kat irtifakı kurulamaz. Bu irtifakın arsa payına bağlı olarak kurulduğunu söylemiştik. Akabinde kat irtifakı kurulabilmesi için arsa paylarının net bir şekilde belirlenmesi gerekiyor. Bu bağlamda, arsa payları, bağımsız bölümlerin (örneğin konutların) yerleşimine ve ölçümüne uygun olarak belirlenmezse, her hak sahibi bu orantısızlığın giderilmesi için dava açabilir. Bu dava bir arsa payı düzeltme davasıdır. Bir diğer durum ise sözleşmeye konu olan her bir tarafsız bölümün tek başına ve diğerlerinden ayrı olarak kullanılması gerekliliğidir. Farklı bir ifadeyle, yaygın alanlar ve eklentiler kat irtifakına konu olamaz. Bunun yanı sıra, yapının geliştirilmesi ancak gerçekleştirilmemelidir. Bu arada, inşaatın tamamının taş ve tuğla gibi kagir malzemeden imal edilmiş olması gerekmektedir.
Kat Mülkiyeti İrtifak Tapusu Nasıl Alınır?
Kat mülkiyeti irtifakının kurulabilmesi için tek malik veya ortak malikler tarafından talepte bulunulması gerekmektedir. Bu talep ile birlikte yönetmelikte belirtilen evrakların da talebe bağlanması gerekir. Bu diğer evraklar görev ve yönetim planıdır. Usulüne uygun olarak hazırlanmış ve ev sahipleri tarafından imzalanmış ana gayrimenkul misyonu ve inşaatla ilgili tüm farklı gerekli görevler bu kapsamdadır. Yönetim planının talep edilmesinin gerekçesi, kat mülkiyeti irtifakının kat mülkiyetine dönüşme olasılığıdır. Bunu takiben, bu plan normalde kat mülkiyetinin yönetim kurallarına ilişkin hükümleri içerir, ancak kat mülkiyeti irtifakının yönetimine ilişkin hükümler de düzenlenebilir. Kat irtifakının yönetimi için zorunlu olmamakla birlikte, birçok hissedar arasından veya dışarıdan bir denetçi de atanabilir. Yönetim planı ayrıca tüm ev sahiplerinin imzalarını içermeli ve ana gayrimenkul üzerindeki çeşitli binalar için düzenlenmelidir. Talep, ekleri ile birlikte tapu sicil memuruna sunulur. Tapu memuru, adayların gerçek ev sahipleri olduğuna kanaat getirirse, kat mülkiyeti irtifakı tesisi için bir sözleşme düzenler. Bu sözleşme resmi bir senet şeklinde düzenlenir. Tapunun içeriğinde tarafsız bölümler ve bölümlerin malikleri, yaygın kullanım alanları, eklentiler, arsa payı oranları ve paydaşların birbirlerine karşı hak ve yükümlülükleri gibi hükümler yer alır. Bu tapu daha sonra hissedarlar tarafından imzalanır. Son olarak, kat irtifakı tapu sicilinde kayıtlı ilgili taşınmaz kütüklerinin beyanlar hanesine kaydedilir.
Kat İrtifakı Malikinin Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?
Taşınmaz üzerinde bir arsa maliki veya birden çok paydaş malik varsa, her paydaş taşınmazdan payı oranında yararlanma ve payından dilediği gibi kurtulma hakkına sahip olup, zilyetliğin özünden gelen bu haklar zedelenmeyecektir. Bunun yanı sıra, yukarıda bahsedildiği üzere, kat irtifakı sahibi her malik, yapının inşasına başlanmasını ve belirlenen süre içinde tamamlanmasını, ardından kat mülkiyetine geçilmesini talep edebilir. Bir kez daha, her hak sahibi irtifak hakkının yönetiminde yer alma hakkına sahiptir. Hak olarak bahsettiğimiz sorunlar aynı zamanda hak sahipleri için yükümlülüklerdir. Her hak sahibi, inşaatı zamanında bitirme ve farklı paydaşların haklarını kullanmalarını engellememe yükümlülüğü altındadır. İnşaatın tamamlanmasını kolaylaştıracak önlemleri almak ve zamanı geldiğinde kat mülkiyetine geçmekle yükümlüdür ve bu süreçte irtifakın sona ermesine ihmalen neden olursa, farklı ev sahiplerinin zararlarını tazmin etmelidir.
Kat İrtifakı ile Tapu Almanın Tehlikesi Nedir?
Kat irtifaklı tapu alındıktan sonra, müteahhit verilen görevi ihlal ederek inşaatı tamamlayabilir. Akabinde, yapının yıkılması ve yapı içerisindeki ortak alanların eksik yapılması gibi sorunlar ortaya çıkabilir. Bu durumda, üzerinde irtifak hakkı bulunan tarafsız kısmı devralan mal sahibi zararlara katlanabilir. Yapının tüm tarafsız bölümler için misyona uygun olarak inşa edildiğinden emin olmak ve iskanın alındığını garanti etmek, hak sahiplerinin zarara uğramasını önleyecektir.
Kat Mülkiyeti İrtifakından Kat Mülkiyeti Sahipliğine Geçiş Süreci Nasıldır?
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, kanunlarda iki şekilde daha düzenlenmiştir. Bunlardan ilki kat mülkiyetine resen geçiştir. Belediyenin resmi tapu kaydına ve iskân görevine uygun olarak inşa edildiğinden emin olduğu binalar için yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. Yapı kullanma izni, tanımlandığı gibi, en iyisinin altmış gün içinde tescil edildiği tapu siciline gönderilir ve kat mülkiyeti irtifakı resmi olarak kat mülkiyetine dönüştürülür. İkinci olarak, olayların talebi üzerine kat mülkiyetine dönüştürülür. Kat irtifakının tapu sicilinde kat mülkiyetine dönüştürülmesi resen veya arsa malikinin ya da kat irtifakı sahiplerinden herhangi birinin talebi üzerine gerçekleştirilebilir. Böylece arsa veya arsa paylarının tapu sicili ile kat mülkiyeti sicili arasında, arsanın kat mülkiyetine çevrildiği yazılmak suretiyle bağlantı kurulur ve işlem kesinleşir.
Kat Mülkiyeti İrtifakı Farklı Yöntemlerle Sonlandırılabilir mi?
Yukarıda bahsedilen gerekçe, kat irtifakının sona ermesi için olağan dışı bir nedendir. Bunun yanı sıra, bu irtifak her zaman olaylar tarafından gönüllü olarak feshedilebilir. Olayların, tapu memuruna yazılı bir iddia ile bu raporun sicilden silinmesini talep etmesi yeterlidir. Gönüllü feshin yanı sıra, irtifak hakkının mekanik olarak sona ermesi de mümkündür. Bu hakka konu arazinin tamamen tahrip edilmesi, arazinin tahrip edilmemesi, ancak üzerine inşaat yapılamaması veya arazinin kamulaştırılması nedeniyle kat irtifakı mekanik olarak sona erer.