Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi en yaygın iki sözleşmedir ve uyuşmazlıkların yaşandığı alanlardan biridir. Sözleşme kanunla düzenlenmeyip uygulama ile geliştiğinden, uyuşmazlıkların çözümü için Yargıtay içtihatlarına başvurulması önem arz etmektedir. Arsa sahibi ve müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin arsanın bir kısmını veya tamamını yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de inşa edilecek bağımsız bölümlerin bir kısmını teslim etmesi öngörülmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Hukuki Niteliği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tipik bir sözleşme değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmelerini içerir. Gayrimenkul sözleşmesi veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payını yüklenici olarak hareket eden müteahhide devretmesini veya devretmeyi taahhüt etmesini kapsar. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi makalesi bu sözleşme hakkında daha fazla bilgi içermektedir. Eser sözleşmesinin kapsamı, yüklenicinin sözleşme ile kararlaştırılan koşullara uygun olarak devredilen arsa üzerinde değişiklik yapmasıdır. Bu karma sözleşme yapısı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bir sonucudur.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Resmi Koşulları
Türk Borçlar Kanunu genel olarak sözleşme özgürlüğünü tanımaktadır. Başka bir deyişle, bir sözleşmenin geçerli olabilmesi için her iki tarafın irade ve isteklerinin birbirine uygun olması gerekir. Kanun koyucu bazı durumlarda bu genel görüşten ayrılmıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de Türk Borçlar Kanunu tarafından genel olarak kabul edilenlerden farklı şekil şartlarına tabidir.
Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nde arsa sahibinin borcu olan Arsa Payı’nın Yüklenici’ye devrinin resmi şekilde yapılmasını gerektirmektedir. İlgili maddeye göre kat karşılığı inşaat sözleşmesinin devir işlemlerinin resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Ayrıca sözleşmede yapılacak her türlü değişikliğin de resmi şekilde olması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 213. Maddesine göre gayrimenkul satış vaadi ancak resmi şekilde yapıldığında geçerlidir. Resmi şekil şartının yerine getirilmesi için bir kısım sözleşme olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noter tarafından düzenlenmesi gerekmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Cezai Şart Uygulaması
Türkiye’de borçlar kanunu cezai şartı düzenlemektedir. Alacaklı, borçlu üzerinde baskı kurmak için cezai şartı kullanabilir. Cezai şartın amacı, borçlunun kararlaştırılan edimi zamanında ve sözleşmeye uygun olarak yerine getirmemesi halinde alacaklının uğrayacağı zararın karşılanmasını garanti altına almaktır. Cezai şartın para cinsinden olması gerekmez. Önemli olan, kararlaştırılan edime ekonomik anlamda bir değer atfedilebilmesidir.
Cezai şart, müteahhit sıfatıyla hareket eden yüklenicinin arsa devri karşılığında inşa etmeyi kabul ettiği arsa bölümlerini kararlaştırılan tarihte tamamlayamaması halinde cezalandırılması ve alacaklının olası zararlardan korunması amacıyla kat karşılığı inşaat sözleşmelerine dahil edilir. Cezai şart, gecikilen her gün için belirli bir tutarın ödenmesi veya götürü bir meblağ olarak öngörülebilir.
Uygulamada üç tür cezai şart bulunmaktadır. Birincisi, isteğe bağlı cezai şarttır. Alacaklı, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, bu durumda üzerinde anlaşılan cezai şartın ifasını veya ödenmesini talep edebilir.
İkinci tür cezai şart ise ifaya ek bir şarttır. Genellikle inşaat sözleşmelerinde daireler için bir tazminat olarak kullanılır. Belirtilen yer ve zamanda ifa edilmemesi durumunda ceza kararlaştırılmışsa asıl alacağın istenmesi mümkündür.
Üçüncü durumda ise borçlu sözleşmeden cayabilir ve kararlaştırılan cezai şartı ödeyebilir. Aynı zamanda borçlu olan yüklenici, cezai şartı ödeyerek sözleşmeden çekilmeyi veya daireler için sözleşmeyi iptal etmeyi seçebilir. Borçlunun sadece inşaat sözleşmesini feshetme veya sözleşmeden cayma yetkisine sahip olduğunu göstermesi gerekir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi
Fesih, ileriye dönük sonuçları olan ve sözleşmesel bağlayıcılığı ortadan kaldıran hukuki bir kurumdur. Fesih geriye yürür ve taraflar fesih anından önce gerçekleştirdikleri tüm edimleri iade etmek zorundadır. Ancak fesih halinde sözleşme ileriye dönük olarak sona erdiğinden tarafların iadeyi veya önceki edimleri talep etme hakkı bulunmamaktadır. Yukarıda açıklanan farklılıklara rağmen, “geriye etkili fesih” terimi günlük hayatta ve Yargıtay kararlarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili olarak kullanılmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu, sözleşmelerin arsa sahipleri tarafından sona erdirilmesine ilişkin farklı bölümler içermektedir. Arsa sahibinin teslim tarihinden önce sözleşmeyi feshetme hakkına bakarak başlayalım. Buna geçmişe etkili fesih hakkı deniyor. Arsa sahibi, örneğin yüklenicinin projeye kararlaştırılan tarihte başlamaması veya projeye başlayıp geciktirmesi ya da arsa sahibine atfedilemeyecek bir sebepten dolayı işin zamanında bitirilemeyeceğinin genel olarak anlaşılması halinde sözleşmeyi iptal edebilir. Arazi sahipleri, yüklenicinin eylemlerinden sorumlu olmasalar bile sözleşmeyi iptal edebilirler. Bu hakkı kullanmak için arsa sahibinin öncelikle yükleniciye bildirimde bulunması gerekir.
Arsa sahibi, yüklenicinin herhangi bir kusurdan sorumlu olduğunu da iddia edebilir. Arsa sahibi, işin kusurlu olması halinde haklarını kullanabilir. Kusur, işten beklenen faydayı sağlamayı zorlaştıracak nitelikteyse ya da sözleşmede kararlaştırılan hükümler ciddi şekilde ihlal ediliyorsa, arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkı vardır.
İkinci hak, fiyattan kusur oranında indirim talep etmektir. Son olarak, yüklenici, kusuru kendisine hiçbir ücret ödemeden onarma hakkını kullanabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Fesih Şekli ve Zamanaşımı Süreleri
Arsa sahibinin teslim tarihinden itibaren 5 yıllık bir süre için iade (geriye dönük iptal) hakkı vardır. Ancak yüklenicinin ağır kusurlu olması halinde bu süre 20 yıla kadar uzamaktadır. Kanun koyucu ayıpların bildirimi için bir şekil şartı belirlemediğinden, genel bildirim şartları kullanılmaktadır. Bu nedenle, arsa sahibinin herhangi bir iletişim yöntemini kullanarak yükleniciyi kusur hakkında bilgilendirmesi yeterlidir. Ayıp bildiriminin noter aracılığıyla veya yazılı olarak yapılması en doğrusudur.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü
Temerrütten söz edebilmek için borcun muaccel olması, yani talep edilebilir bir noktada olması gerekir. Bir apartman inşaatı sözleşmesinde talep edilebilirlik şartı, inşaatın sözleşme süresi sonunda teslim edilebilir hale gelmesidir. Borcun muaccel olması şartı, yüklenicinin sözleşmede belirtilen süre içerisinde edimini yerine getirmemesi halinde gerçekleşecektir. Kanun koyucu arsa sahibine sözleşmede öngörülen süreden önce de yükleniciyi temerrüde düşürme imkânı tanımıştır. Ancak bu durum şarta bağlanmıştır. Arsa sahibi, işin ilerleyişinden bu yükümlülüğün kararlaştırılan süre içinde yerine getirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması halinde yükleniciyi temerrüde düşürebilir. Temerrüdün gerçekleşmesi için arsa sahibinin yükleniciye bir ihbarda bulunması da gerekmektedir. İhtarın içeriğinden alacaklının ifayı talep ettiği ve ifaya hazır olduğu anlaşılmalıdır.
İhtarda borçluya ifayı gerçekleştirmesi için bir ay süre vermeli ve bu süre içinde ifanın gerçekleştirilmesini talep etmelidir. Borçlunun sözleşmeyi ifa edememesi halinde yine temerrüt oluşacaktır. Alacaklı, borçludan ifayı gerçekleştirmesini ve gecikme için tazminat ödemesini talep edebilir. Alacaklı bu hakkını kullanmak istemezse, ifa tazminatından ve gecikme tazminatından vazgeçebilir. Bunun yerine ifa etmeme nedeniyle oluşan zararın tazminini talep edebilir veya sözleşmeden dönebilir. Alacaklı sözleşmeyi feshetme hakkını da kullanabilir. Bu durumda sözleşme ileriye etkili olarak sona erer. Alacaklı ayrıca fesih ile bağlantılı olarak ortaya çıkan zararlar için tazminat talep edebilir. Bunlar seçimlik haklar olduğu için hepsini birden talep edemezsiniz.
Kat Karşılığı Sözleşme Feshi
Sözleşmeden dönme/fesih halleri hariç olmak üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmenin ifası veya ifa dışındaki diğer hallerin gerçekleşmesi ile sona erer. Sözleşmenin ifa edilmemesi, yüklenicinin ölümü veya iş göremez hale gelmesinden de kaynaklanabilir. İmkânsızlık, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve borçlunun sorumlu tutulamayacağı imkânsızlıklar olarak tanımlanmaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yetkili mahkeme
Asliye hukuk mahkemeleri, daire inşaatı sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklara bakmaya yetkilidir. Her iki tarafın da tacir sıfatını haiz olması halinde ise uyuşmazlık ticari nitelik kazanacağından asliye ticaret mahkemeleri yetkilidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine ilişkin Yargıtay kararları
Yargıtay (23. H.D. 2016/5977 E. 2019/3492 K.) :
Mahkemece, iddia ve savunmaya ve tüm dosya kapsamına göre, davacının maliki olduğu taşınmazların kat mülkiyeti kanunu kapsamında olduğu, binanın yıkılarak arsa vasfını kazandığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Bu kapsamda kat mülkiyeti yasa gereği kendiliğinden sona ermiştir.
Kararı davacı vekili temyiz etmiştir.
Dosya içeriğine, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
Temyiz edenden aşağıda yazılı onama harcı alınacaktır. Tebliğden itibaren 15 gün içinde temyiz eden kişi kararı düzeltebilir.
Yargıtay (23. H.D. 2016/7423 E. 2019/2400 K.) :
“Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı arsa payı karşılığı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
TMK’nın 692. maddesi, aksi kararlaştırılmadıkça, paylı mülkiyetin amacının değiştirilmesi, korunması veya olağan kullanımı için gerekli olanın ötesinde inşaat işlerinin üstlenilmesi ve tamamının elden çıkarılması için tüm paydaşların rızasının gerekli olduğunu belirtmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, sözleşmeye konu taşınmazlar üzerinde yapılabilmesi ve hem hissedarlar hem de yüklenici açısından bağlayıcı olabilmesi için tüm hissedarların sözleşmeyi imzalaması veya “onaylaması” gerekmektedir.
Bu durumda, davacı arsa sahibi (davacı) ile davalı müteahhit kooperatifi (davalı kooperatif) arasındaki 14.07.1999 tarihli sözleşme, parselin tüm hissedarlarını kapsamadığı için geçersizdir. Geçersiz sözleşme ifa edilemediğinden taraflar birbirlerine verdikleri miktarı TBK’nın 77. maddesine dayanarak sebepsiz zenginleşme kurallarına dayanarak talep edebilirler. Mahkemece, davacının sözleşmeye uygun olarak davalı yükleniciye devrettiği hisselerin davacıya iadesine karar verilmesi gerekir. Eğer bu mümkün değilse, o zaman bu hisselerin değeri arsa sahibine verilmelidir.
