Kat mülkiyeti, yapımı tamamlanmış bir binanın ayrı ve kullanılabilir bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet hakkı kurulmasını ifade eder. Bir binada bulunan daire, dükkan, depo gibi alanlar bağımsız bölümlerdir. Sanayileşmeye bağlı olarak kentleşmenin artması ile konut ihtiyacı artmıştır. Dolayısıyla bir binada birden fazla malik olması sonucunu doğurmuştur. Gelişen sosyal olayların yasal düzenleme altında düzenlenmesi gerekmektedir. Bu nedenle ülkemizde kat mülkiyetini düzenleyen Kat Mülkiyeti Kanunu 23/06/1965 tarihinde çıkarılmıştır.
Kat mülkiyeti ne demektir?
Bir yapının birbirinden ayrılabilen ve aynı zamanda tek başına kullanılmaya elverişli belirli bir hacme sahip olan bölümleri kat mülkiyetine konu olabilir. Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri üzerinde Medeni Kanun’un sağladığı tüm hak ve yetkilere sahiptir. Ayrıca bağımsız bölüm maliki arsa payına ve ortak yerlerde paylı mülkiyet hakkına da sahip olur. Her bağımsız bölüm, tescil işlemleri tamamlandıktan sonra tapu sicilinde ayrı bir sayfa açılarak taşınmaz mülkiyeti sıfatını kazanır. Bağımsız bölümler tahsis edildikleri amaca uygun olduklarında kat mülkiyeti kazanırlar. Kanunda bağımsız bölümler örnek olarak; kat, dükkan, mağaza, daire, depo, büro şeklinde sayılmıştır. Bu sayım sınırlayıcı bir sayım değildir. Önemli olan ayrı ayrı ve tahsis edildikleri amaca göre kullanıma elverişli olmalarıdır. Başka bir deyişle, tahsis edilme şekline göre kendi kendine yetebilen alanlar bağımsız bölümlerdir. Ayrıca belirtmek gerekir ki bir taşınmazın kat mülkiyetine konu olabilmesi için tamamen betonarme olması gerekmektedir. Kısmen beton kısmen ahşap veya tamamen ahşap olan yapılar üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Bağımsız bölümlerin eklentileri vardır. Eklentilerin o bölüme tahsis edilmiş olması ve bağımsız bölümün dışında kalması gerekir. Su deposu, garaj, kömürlük, gaz veya su saati mahfazaları bağımsız bölüm eklentilerine örnek olarak verilebilir. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin arsa payları vardır. Arsa payları ayrı mülkiyete tabi olmayıp ortak mülkiyete tabidir. Her bağımsız bölümün arsa payı, bağımsız bölümün ana taşınmazdaki oranı kadardır. Bağımsız bölümün satılması halinde eklentileri ve buna bağlı arsa payı da mülkiyetle birlikte devredilir. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler birlikte ana yapıyı ifade eder. Ana yapı ve diğer eklentiler ana gayrimenkuldür. Kat mülkiyetinde, kat malikleri arasında bir sözleşme niteliğinde olan yönetim planı bulunmaktadır. Yönetim planı, yönetim şeklini, kullanım amacını, yönetici ve denetçilerin ücretlerini ve diğer hususları düzenler. Kat mülkiyeti kurulurken, kat malikleri yönetim planını hazırlar, imzalar ve tapu sicil müdürlüğüne sunar. Son olarak, kat mülkiyeti sahipleri paylı mülkiyete tabi ortak alanları kullanma hakkına sahiptir.
Kat Mülkiyeti Nasıl Elde Edilir?
Kat mülkiyeti resmi senet, mahkeme kararı ve kat irtifakına dayalı olarak kurulabilir.
(1) Kat mülkiyetinin resmi senet ile kurulması: Kat mülkiyeti, maliklerin veya hissedarların resmi bir sözleşme düzenlemesi ve bunu tapu siciline tescil ettirmesi ile kurulur. Düzenlenecek resmi sözleşmeyle birlikte verilmesi gereken belgeler, yapının veya yapıların dış cepheleri, bağımsız bölümlerin, ortak yerlerin ve eklentilerin ölçüleri, bağımsız bölüm numaraları, bağımsız bölümlerin arsa payı oranları, mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planıdır. Bu belgelerin eksiksiz olarak ibraz edilmesi halinde tapu sicil memuru tarafından resmi senet düzenlenecektir. Ana gayrimenkulün tek malikinin bulunması halinde talep üzerine resmi senet düzenlenmesine gerek yoktur.
(2) Kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile kurulması iki durumda mümkündür: Bunlar; kat mülkiyetinin kurulmasını amaçlayan sözleşmelerin yapılması için açılan davalar ile ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu davalarda, kat mülkiyeti kurulması için gerekli belgeler ile kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bir yapı varsa, mahkemeden kat mülkiyeti kurulması talep edilebilir.
(3) Son olarak kat mülkiyeti, kat irtifakına dayalı olarak kurulur. KMK’da belirtilen şartlara göre yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyeti tesis edilebilir. Kat irtifakı tapusuna sahip olan arsa sahipleri veya kişiler de kat mülkiyeti kurulmasını talep edebilirler.
Kat Mülkiyeti Tapusu Nedir?
Tapu sicilinde tescil işlemi tamamlandıktan sonra artık kat mülkiyeti tapusu olarak anılır. Kat mülkiyeti tapusuna konu olan her bağımsız bölüm için kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfa açılır. Kat mülkiyeti kütüğü de tapu kütüğü gibi ana kütüklerden biridir. Ana gayrimenkule ait sınırlı ayni haklar ve beyanlar hanesindeki kayıtlar bağımsız bölüme tahsis edilen sayfaya aktarılır. Ayrıca ana gayrimenkulün bilgileri ile birlikte hangi ada parselden geldiği yazılır. Ana gayrimenkulden gelen sınırlı ayni haklar arsa payı oranında belirlenerek bağımsız bölüm tescil edilir. Böylece bağımsız bölüm sahibi kat mülkiyeti tapusuna sahip olur.
Kat Malikleri Kurulu nedir?
Bu kurul kat maliklerinden oluşur. Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunun aldığı kararlar ile yönetilir. Ana gayrimenkulün yönetimine ilişkin olarak ortaya çıkan uyuşmazlıklar kat malikleri kurulunca çözümlenir. Kurul, karar alırken kanunun emredici hükümleri ve yönetim planı kuralları ile bağlıdır. Kat malikleri kurulunca alınan kararlar, bütün kat maliklerini ve onların haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar. Kurul kararları yönetici tarafından yerine getirilir.
Yargıtay Kararı I
“Yapı ruhsatı alınmış ancak yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda Yapı Kayıt Belgesi ile tüm maliklerin muvafakatinin alınması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına isabet eden alanların terk edilmesi halinde cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulabilir (3194 s.K. geçici m.16/5). Görüldüğü üzere Kanun aslında yapı kayıt belgesini kat mülkiyeti kurulması için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte ve aynı işlevi yüklemektedir. Yani yapı kayıt belgesi sahibi, imara uygun bina yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödeyerek imara aykırı binayı -sanki ortada bir aykırılık yokmuş gibi- kat mülkiyetine çevirebilmekte, her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirebilmekte ve bir malikin bu taşınmaz üzerinde kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.”
(6. HD. 2021/521 E. 2021/1734 K.)
Yargıtay Kararı II
“No. 634 Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 29 – “Kat malikleri kurulu, yönetim plânında gösterilen zamanlarda yılda birden az olmamak üzere, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce yapılacak çağrı veya bütün kat maliklerince imzalanacak taahhütlü bir mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasındaki süre yedi günden az olamaz.”
Madde metninde belirtilen toplantılardan 15 gün önce çağrı yapılması ve her iki toplantı arasında 7 gün süre bırakılması zorunluluğu kat maliklerinin yasal hakları olan Kat Malikleri Kurulu toplantısına katılmalarını kolaylaştırmak ve sağlamak amacıyla getirilen düzenlemelerdir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre; davacıya toplantı çağrı belgesi usulüne uygun tebliğ edilmemiş olsa dahi, toplantıya katıldığından bu usulsüzlükten bahsederek toplantının iptalini isteyemeyeceği kabul edilmektedir.
(5. HD 2021/1469 E. 2021/13201 K.)