Kentsel dönüşüm, kentlerin kentleşmesinin getirdiği olumsuz etkileri ortadan kaldırmayı amaçlayan bir dizi dönüşüm yolunu ifade eder. Bu kapsamda kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak ve afetlere dayanıklı bir kent yaratmak için güzelleştirme ve iyileştirme çalışmaları yapılmaktadır. Hedef, büyük projelerle dönüşümü mümkün olan en kısa sürede tamamlamaktır. Kentler de bizler gibi yaşayan ve değişen organizmalardır. Bu nedenle kentler değişen dünya koşullarına ve yeni teknolojilere uyum sağlamalıdır. Eğer harekete geçmezsek geri dönüşü olmayan kayıpların kaçınılmaz olduğunu geçmişte gördük. Kentsel dönüşüm, genellikle plansız şehir büyümesini ve gecekonduları ortadan kaldırma çabalarına atıfta bulunmak için kullanılsa da, hem ekonomik hem de sosyal gelişmeleri içerir.
Kentsel dönüşüm hakkında en sık sorulan soruların cevaplarını burada bulabilirsiniz.
Kentsel dönüşüm projelerinin amaçları nelerdir?
Kentsel dönüşüm projeleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın denetiminde hem kamu hem de özel sektör tarafından yürütülmektedir. Bu alandaki en önemli aktörlerden biri de TOKİ’dir. Ülkemizdeki kentsel dönüşümlerin ana hedefleri şunlardır:
- Çöküntü ve gecekondu alanlarının dönüştürülmesi.
- Doğal afetlere karşı koruma sağlamak,
- Düşük gelirli ve terk edilmiş bölgelerde soylulaştırma
- İş merkezlerinin verimli hale getirilmesi
- Şehirlerin yüzlerini tanıtmak.
- Korunan alanların korunması
Bu ve benzeri amaçlar için kentsel dönüşüm planı ikinci kademe bir strateji olarak ele alınmalıdır. Başka bir deyişle bu dönüşüm sadece belirli durumlarda gereklidir. Amaç yeni kentler yaratmak değil, kentlerin olumsuz yönlerini ortadan kaldırmaktır. Kent sakinlerinin hakları ve kentlerdeki sosyal doku her zaman korunmalıdır. Bu bağlamda dönüşen bölgeler, bölgedeki kent sakinlerini ekonomik olarak kötü duruma düşürecek veya ekonomik dengesizlik yaratacak yerler haline gelmemelidir.
Kentsel Dönüşüm faaliyetlerini kimler yürütebilir?
Ülkemizde kentsel dönüşümlerden, ister yenileme ister yeniden inşa, yeni bir kimlik kazandırma olsun, idare sorumludur. Bu bağlamda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (ÇŞB) ilgili Bakanlıktır. Belediyeler de kentsel dönüşüm faaliyetlerini yürütmek üzere kanunla yetkilendirilmiştir. Kat malikleri, mali yükü nedeniyle nadir de olsa kentsel dönüşüm yapabilmektedir. Ayrıca sıkça duyduğumuz yap-işlet-devret projeleri gibi kamu-özel sektör ortaklıkları da mümkündür.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Sürecinde Neler Yapıyor?
İlgili bakanlık bu bakanlıktır. Tehlikeli binaların tespiti, yıkım süreci, kamulaştırma prosedürü, etkilenenleri bilgilendirme görevi, kira yardımı miktarının belirlenmesi, belirli idarelerin yetkilendirilmesi gibi birçok görev ve yetkisi vardır.
Riskli Bina Nedir?
Kentsel dönüşüm projelerinin en hayati amacı, afet ve diğer olağanüstü durumlarda toplumu yıkımdan korumaktır. Bu bağlamda tehlikeli binaların tespit edilmesi ve hızlı hareket edilmesi hayati önem taşımaktadır. Riskli bina, ömrünü tamamlamış, yıkılma tehlikesi olan veya ağır hasar görme ihtimali olan bir bina olabilir. İlgili yönetmelik uyarınca riskli binaların tespiti yapılır.
Riskli Bina Yönetmeliği (RBR) nedir?
Öncelikle hangi binaların riskli bina tespitine tabi olduğu tanımlanmaktadır. Bu kapsamda genellikle kütüphaneler, ibadethaneler ve konutlar gibi kamuya açık alanlar riskli yapı tespitine tabi tutulmaktadır. Yönetmelik, içinde ikamet edilmeyen inşaat halindeki binalar ile bütünlüğü bozulmuş binaların riskli bina tanımı kapsamına girmediğini belirtmektedir.
Tehlikeli binaların tespitinde nasıl bir süreç izlenir?
Hangi binanın riskli olduğunun tespiti için bina malikleri veya yasal temsilcisi ile ilgili bakanlığa resmi talepte bulunulabilir. İdare gerekli görürse resmi bir talep olmaksızın kendiliğinden de tespit yapabilir. Belirtilmemiş olsa da, eğer mülkiyet paylaşılıyorsa, oybirliği ya da oy çokluğu aranması kanunun amacına aykırı olacaktır. Deshalb, maliklerden birinin talepte bulunmasına izin verilmelidir. Bu kabul, müşterek mülkiyet durumunda bile gereklidir. Yaşam hakkı diğer maliklerin onayına tabi olmamalıdır. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmiş yapılarda da her bir irtifak sahibi ve kat maliki tespit talebinde bulunabilmelidir. İlgili bakanlık, hiç kimse talep etmemişse herhangi bir talep olmaksızın riskli olan bir bina hakkında tespit yapabilir. Binanın tehlikeli yapı olarak tespit edilmesi halinde tapuda beyan yapılır. İlgililer aksini düşünüyorlarsa tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilirler. İtiraz tapuya veya Bakanlıkça yetkilendirilen idareye yapılır ve teknik heyet tarafından incelenerek karara bağlanır. Teknik heyetin itirazı reddetmesi halinde mahkemeye başvurulabilir.
Riskli Yapı Sorgulaması Nasıl Yapılır?
Güvenli olmayan bir binanın bulunması halinde tüm hak sahiplerinin bilgilendirilmesi gerekmektedir. İlgililer ayrıca tapunun bağlı olduğu belediye ile irtibata geçerek bina hakkında bilgi alabilirler. İlgili bakanlıkların müdürlükleri ile de iletişime geçilebilir. Ayrıca e-Devlet veya tapu verileri üzerinden de bu konularda sorgulama yapılabilir.
Riskli Bina Satılabilir mi?
Riskli yapı tespit edildikten sonra tapudaki beyanlar hanesine şerh düşülür. Dolayısıyla bu şerh mülkün değerini olumsuz etkileyecektir. Bunu engelleyen bir yasa bulunmamaktadır. Riskli binalar satılabilir.
Riskli bina yıkım süreci nasıl işliyor?
Mevzuat, riskli binaların tespit sürecinde hızlı bir şekilde karar alınabilmesi için üçte iki çoğunluğun yeterli olduğunu öngörmektedir. Bir binanın kaderi, kat malikleri veya diğer paydaşların üçte iki çoğunluğu ile belirlenir. Güçlendirme ve yıkım iki ana seçenektir. Güçlendirme kararı ancak teknik olarak mümkünse uygulanabilir. Güçlendirme, yıkılması gereken binalar için bir seçenek değildir. Bina sahiplerinin tehlikeli binanın yıkılmasını kabul etmesi önemlidir. Bina sahipleri yıkımı zamanında tamamlamazsa, prosedürler ilgili bakanlık veya idare tarafından yürütülecektir. Bina sahibine yıkımı ve tahliyeyi tamamlaması için en az 60 gün süre verilir. Bina kullanımda ise kiracılara ve ayni hak sahiplerine de bildirimde bulunulur.
Devlet kentsel dönüşümü destekliyor mu?
Maliklerin rızasının esas, yıkımın idare tarafından yapılmasının ise istisna olduğunu söylemiştik. Bu bağlamda devlet maliklerin rızasını sağlamaya çalışıyor. Bu kapsamda devlet bir binanın tahliyesi için anlaşmadan etkilenenlere bazı teşvikler ve yardımlar öngörüyor.
Kentsel Dönüşümde kira yardımı yapılıyor mu?
Binayı boşaltmayı kabul edenlere sağlanan yardımlardan biri de kira yardımıdır. İdare tarafından verilen sürelere göre karar verilmesi halinde devlet kira yardımı yapacaktır.
Devlet kentsel dönüşüm için kira yardımı dışında başka bir destek sunuyor mu?
Kira yardımı veya geçici konutun yanı sıra kredi ve faiz desteği gibi birçok yardım, teşvik ve destek sağlanabilmektedir. Bazı durumlarda vergi, harç veya ücret muafiyetleri de söz konusudur.
Kentsel dönüşüm kira yardımı şartları nelerdir?
Kira yardımı, kanun hükümlerine göre bina sahiplerine, kiracılara ve binada ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine verilebilmektedir. Kentsel dönüşüme giren binada kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olunması ve anlaşma ile tahliyenin gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Aynı şartlar geçici konut ve işyeri tahsisi için de geçerlidir.
Kentsel Dönüşüm kapsamında kaç ay kira yardımı alacağım?
Yapılan son değişikliklere göre riskli alanlar dışında kalan bir binanın yıkılması halinde 18 ay süre ile kira yardımı yapılacaktır. Eğer bina riskli alan içerisinde yer alıyorsa kira süresi 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumlar tarafından belirlenecektir. Bu yardımlar sadece yukarıda belirtilen haklara sahip olanlar için geçerlidir. Ne kadar yardım sağlanacağını ilgili bakanlık belirler. Kira yardımı, geçici konut veya iş yeri tahsisi ile ikame edilebilir.
Kentsel Dönüşüm Kira yardımına nasıl başvurulur?
Bina riskli alanda ise binanın yıkıldığı tarihten itibaren bir yıl veya tahliye edildiği tarihten itibaren üç ay içinde kira yardımı başvurusu yapılmalıdır.
Kentsel Dönüşüm Kredileri Destekleri Nelerdir?
Kredi yardımına örnek olarak yürürlükteki mevzuata göre aşağıdaki örnekleri verebilirsiniz:
- Kamulaştırma veya anlaşma sonucu tahliye edilen veya yıkılan binaların maliklerine, kiracılarına veya hak sahiplerine ayrı bir hesaptan kredi kullandırılabilir.
- Kendi evinizi veya ofisinizi satın almak için de kredi alabilirsiniz.
- Afet sonrasında verilen yardımlar, düşük gelirli ve yoksul konut sahiplerine yardımcı olacak kredileri içerebilir.
- Yıkılması gerekmeyen binalar özel bir fondan güçlendirme kredisi alabilirler.
Kentsel Dönüşüm Kredisi (UTL) hesaplanırken hangi faktörler dikkate alınır?
Özel proje hesabı yukarıda bahsedilen hesaptır. Bu özel hesap hak sahiplerine faizsiz kredi de sağlayabilir.
Kentsel Dönüşüm Kredisi Ödeme Planı (KDÖP) nedir?
Kentsel dönüşüm kredileri için her koşulda evrensel bir ödeme planı uygulamak mümkün değildir. Kredinin türüne ve faiz oranına göre geri ödeme planı belirlenebilmektedir.
Şehrinizde kentsel dönüşüm için en iyi yerler nerelerdir?
Yukarıda kentsel dönüşümün amaçlarını özetledik ve bunlardan en önemlisinin afet ve diğer olağanüstü durumlara karşı dayanıklı yapılar oluşturmak olduğunu vurguladık. Bu kapsamda ülke genelinde risk teşkil eden her türlü yapı kentsel dönüşüme tabi tutulabilir. Kentsel dönüşümün kapsamına binalara yeni bir kimlik kazandırılması gibi idare tarafından yürütülen güzelleştirme ve yenileme çalışmaları da giriyor.
İstanbul’un Kentsel Dönüşümüne Girebilir misiniz?
İstanbul, Türkiye’nin en büyük şehri ve fay hatları her ilçesine yakın. Her ilçede bulunan yüz binlerce bina kentsel dönüşüme ihtiyaç duymaktadır. Belediyeler 1999 depreminden bu yana on binlerce yapıyı dönüştürmeye devam ediyor. İstanbul, kentleşme sürecine girdiği günden bu yana aktif olarak yer almaktadır. Şehir, tamamlanan projelerden önce bile yeni projeler hazırlamaktadır. İstanbul bir dönüşüm geçirdi ve geçirmeye devam ediyor.
Kentsel Dönüşüm Sorgulaması Nasıl Yapılır?
Sahip olduğunuz binanın kentsel dönüşüm programına girip girmediğini ilgili belediye veya bakanlık müdürlüğü ile iletişime geçerek öğrenebilirsiniz.
Gürültü kirliliği hakkındaki yazımızı da okuyabilirsiniz.