Kiralama değerlendirme hareketi, benzeri görülmemiş bir işlemdir. Gayrimenkul sahipleri, kiracı ile bir kira sözleşmesi imzalayarak mülklerini kiralayabilirler. Kiralamayı uzatma zamanı geldiğinde, kiracı, normal koşullar altında, kiralamayı en fazla TÜFE – ÜFE oranında artırabilecektir. Bu, mevzuat tarafından belirlenen yetkili en yüksek iyileştirme miktarıdır. Bu ücret TÜİK tarafından aylık olarak açıklanmaktadır. Bununla birlikte, enflasyon ve faiz oranlarının kontrolden çıkabileceği bir zaman gelir. Arz-talep dengesizliği ve finansal bileşenlerden kaynaklanan bu örnek, gerçek mülk değerlerini beklenenden çok daha fazla artırabilir. Bu nedenle, kira değerinde izin verilen en yüksek artış da yetersiz olabilir. Bu durumda yasa koyucu, olaylara belirli koşullar altında kira değerlendirme davası açma hakkı tanımıştır. Böylece kira bedelinin piyasa koşullarına göre hak ettiği değere uyarlanması amaçlanmıştır. Eğer bu davayı açmayı düşünüyorsanız, Dava Nasıl Açılır başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz. Bu kiralama değerlendirme davası bu metnin konusu olacaktır.
Kiralamanın İradesi Davası Nedir?
Aslında kira bedelinin tahsili davası ile kiranın tahsili davası aynı şeydir. Doktrinde tam adı kira bedelinin tahsili davası olan dava türü, halk arasında daha çok kira bedelinin tahsili davası olarak bilinmekte ve tanınmaktadır. Kira bedelinin tahsili davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddelerinde kendine bir düzenleme alanı bulmuştur.
Kiralananın tahsisi davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilmektedir. Bu nedenle, her bir taşınır ve taşınmaz kirası için kullanılamaz. Bu dava yalnızca bir kira sözleşmesi varsa ve davacının davayı açma konusunda yetkili bir merakı varsa açılabilir. Eğer bu konuda bir dava açmayı düşünüyorsanız, uzman bir gayrimenkul avukatından yardım almanızı tavsiye ederiz. Aksi takdirde haklarınızı kaybedebilirsiniz.
Kiralık İrade Davası Açma Koşulları Nelerdir?
Kiralama değerlendirme davası açmak için belirli koşulların mevcut olması gerektiğinden bahsetmiştik. Bu koşulları sıralamak ve kısaca açıklamak gerekirse, aşağıdaki gibidir:
- Meşru bir kira sözleşmesi olmalıdır: Kira sözleşmesinin yürütülmesi anormal yazılı, resmi veya diğer her türlü gerekliliğe tabi olmamalıdır. Farklı bir ifadeyle, kira sözleşmesi sözlü olarak bile yapılabilir. Bununla birlikte, günlük hayatta ispat kolaylığı açısından kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması önemlidir. Bununla birlikte, girişimlerini daha güvenli hale getirmek isteyenler sözleşmeyi noter huzurunda da yapabilirler.
- Dava açma konusunda yetkili bir merak olmalıdır: Daha önce de belirtildiği gibi, davacının davayı açması için yetkili bir merak gibi bir şey yoksa, dava seçim tarafından reddedilebilir. Örneğin; yetkili sınırlar boyunca kira artışına ilişkin olaylar arasında bir anlaşma olabilir ve sözleşmenin imzalanmasından bu yana 5 yıl geçmemişse, bu davanın açılmasında yetkili bir merak diye bir şey yoktur.
Kira değerlendirme davası ne zaman açılabilir?
Kural olarak işe alım değerlendirme davası her zaman açılabilir. Bununla birlikte, belirli kurallarla buna birçok sınır getirilmiştir. Örneğin, sözleşmenin ilk yılı boyunca zaten üzerinde anlaşılmış bir kira bedeli olabileceğinden, davanın açılmasında herhangi bir yetkili yararı olmayabilir. Bunun dışında mevzuatta 30 günlük bir süre getirilmiş ve bu süre içinde keşif şartından da bahsedilmiştir. Bununla birlikte, bu süre davanın sonucunun etkisi bakımından daha da önemlidir. Buna ilişkin derinlemesine bir gerekçelendirme aşağıdaki bir diğer başlık altında yapılabilir. Bunun yanı sıra, 5 yıllık kira süresinin zorluğu da söz konusu olabilir. Bazı durumlarda, kira süresi 5 yılı aşmamışsa bu davayı açmak mümkün olmayacaktır. Bir kez daha, bu davaya ilişkin derinlemesine bir gerekçelendirme aşağıdaki diğer bir başlık altında yapılabilir.
İradenin Kiralanması Davası için Keşif Şartı Nedir?
Keşif zorluğu, davanın süresine ve etkisine göre cezalar içermektedir. İlgili yasal düzenlemede davanın ne zaman açılacağı belirtilmemiştir. Buna göre; kiraya veren, bir yıllık kira döneminin bitiminden en az 30 gün önce yazılı keşifte bulunur veya dava açtığını bildirirse, mahkeme tarafından verilen tahsis kararı yenilenen kira döneminin başlangıç tarihi itibariyle geçerli olabilir.
Farklı bir ifadeyle, dava açma süresinin iki şekilde belirlenebileceğini söyleyebiliriz. Başlangıç olarak, örneğin, dava en geç sözleşme yenileme tarihinden itibaren 30 gün içinde açılabilir. Bunun yanı sıra, kiracıya bu 30 günlük süre içinde kira bedelinin yükseltilebileceği yazılı olarak bildirilmişse; bu durumda dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir.
Burada bir sorun ortaya çıkmaktadır; söz konusu düzenleme sadece belirli süreli kira sözleşmeleri için yapılmıştır. Kira süresinin bitimi ile yeni sürenin başlangıcı başka türlü anlaşılamaz. Sözleşme belirsiz süreli ise ne olacak? Burada, bize göre, sözleşme belirli bir süre içinmiş gibi hareket etmek esastır. Farklı bir ifadeyle, öncelikle sözleşmenin imzalandığı tarih esas alınarak, bu tarihten itibaren geçen yıllık aralıklar dikkate alınarak yenileme aralığına karar verilmelidir. Bu şekilde, mahkeme heyeti tarafından kararlaştırılacak miktar, yenilenen sözleşme yılı için etkili olabilir.
Kiralık İrade Davası İçin 5 12 Ay Kuralı Nedir?
Burada çeşitli durumların varlığına bağlı olarak tamamen farklı koşullar gündeme gelecektir. Bu durumları aşağıdaki şekilde güncelleyip açıklayacağız:
- Kira bedeline ilişkin olaylar arasında bir uzlaşma sağlanmışsa ve kira süresi 5 yıldan az ise; Kira değerindeki iyileştirme hızı, önceki kira yılı için ÜFE iyileştirme ücretini aşmaması koşuluyla, olaylar tarafından serbestçe kararlaştırılabilir. Bu anlamda, yetkili sınırlar dahilinde bir uzlaşma yapılmışsa ve kira süresi 5 yılı aşmamışsa, bir kiralama özveri davasının ikame edilmesi mümkün olmayacaktır.
- Olaylar arasında uzlaşma gibi bir şey yoksa ve kira süresi 5 yıldan azsa; Bu durumda, muhtemelen tahsis davasının ikame edilmesi mümkün olacaktır. Bu durumda, olaylar mahkeme heyetinden kira bedelini, iyileştirme hızını ve benzerlerini öğrenmesini talep edebilir. Mahkeme heyeti, somut durumu ve emsal değerleri göz önünde bulundurarak bu hususlara ilişkin bir karar verecektir. Bununla birlikte, burada kararlaştırılacak kira iyileştirme ücreti, bir önceki yılın ÜFE iyileştirme ücretini geçemez.
- Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde Bu durumda, taraflar arasında uzlaşma olsun ya da olmasın, kira tahsis davası açılabilir. Bu aşamada; taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE ıslah bedeli, hakkaniyet ve farklı hususlar göz önünde bulundurularak bir kira bedeli belirlenebilir. Burada seçim, bir önceki yılın ÜFE artış bedeli ile sınırlandırılmamalıdır.
- Kira bedeli uluslararası yabancı para cinsinden belirlenmiş bir kira sözleşmesi olması durumunda; Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde, kira bedelinin uluslararası yabancı para cinsinden ödenebileceği kararlaştırılabilir. Bu tür anlaşmalarda, kira bedeli, anlaşma tarihinden itibaren 5 yıl geçmedikçe değiştirilemez. Bu temel kuraldır. Bununla birlikte, bu durumun bir istisnası olabilir. Bu durum, öncelikle Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen azami verimlilik sorunu koşullarına dayanmaktadır. Bu koşullardan birinin mevcut olduğu düşünülürse, olaylar 5 yıllık sürenin dolmasına hazır olmadan bir kiralama özveri davası sunabilecektir. Bunun dışında, 5 yıllık sürenin dolmasından sonra herhangi bir durumda mahkemeye başvurulabilir. Seçim, bir önceki yılın ÜFE iyileştirme ücreti ile sınırlandırılmamalıdır.
Geçmişe Dönük İşe İade Davası Açılabilir mi?
Bu şekilde bir dava açmak mümkün değildir. Bununla birlikte, mevcut aralık için veya 30 gün içinde geçebilecek aralık için bir işe adanma davası açılabilir. Bazı Yargıtay dairelerinin daha önceki dönemler için tahsis davası açması mümkün görünse de, bize göre bu mümkün değildir. Sadece davanın sınırlı bir ölçüde geriye dönük olması mümkündür. Örneğin, yepyeni aralığa geçişten 30 gün önce yazılı bir keşif yapılmış olabilir. Dava, bu aralığa geçişten aylar sonra da açılabilir. Burada oluşturulacak tedarik, ilgili aralığın başlangıcından itibaren etkili olabilir. Bu şekilde geriye dönük bir hüküm belirlemek mümkün. Bu özelliğinden dolayı işe iade davasının yenilik doğuran bir dava türü olduğunu söyleyebiliriz. Bunun dışında somut olaya göre haksız fiilden kaynaklanan ecrimisil talebi gündeme gelebilir ve geçmişe etkili talepte de bulunulabilir.
Yeni Malik İrade Fesadı Davası Açabilir mi?
Kiralanan mülkün zilyetliğinin el değiştirmesi, kiracının kira sözleşmesine bağlılığı açısından bir fark yaratmaz. Sonuç olarak, yeni mal sahibi, önceki kiraya veren ile aynı kira ilişkisine bağlıdır. Ancak kiracının tahliyesine yol açabilecek bir yeniliğe yol açan bir durum söz konusu değildir. Bu bağlamda, yepyeni mal sahibi ile yepyeni bir sözleşme yapılsa bile, ilk kira sözleşmesinin tarihi meşru olmaya devam eder. Farklı bir ifadeyle, yepyeni bir kira ilişkisi kurulduğu düşünülmemelidir. Bu nedenle, yepyeni mal sahibi, eski mal sahibinin kiralamaya özveri davası açma düzeyinde olduğu yerden devam edecektir.
Kısacası, mal sahibinin yeni ya da eski olması, kiralamaya özgülenme davası açısından bir anlam ifade etmeyecektir. Örneğin; önceki mal sahibinin kiracı ile kira sözleşmesi yapmasının üzerinden 6 yıl geçmiş olsun. Bunun yanı sıra, önceki mal sahibi, yeni kira dönemine geçmeden 30 gün önce kiracıya kira iyileştirmesi için yazılı bir keşif vermiş olsun. Bu durumda, yeni mal sahibi yeni kira dönemi boyunca bir kira tahsis davası açabilecektir.
Kiralamanın devri davası hangi mahkemede açılır?
Kiralamanın devri davasında yetkili ve görevli mahkeme neresidir? Bu konuda yetkili mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kiraya verme davası görevli ve yetkili mahkemede açılmalıdır.
Kiralama Artışı Davaları ile Kiralama İradesi Davaları Benzer Unsurlar mıdır?
Bu soruya verilecek cevap hayır değildir. Aslında, her bir dava türü özünde benzer bir faktörü hedeflemektedir. Sonuç olarak her bir davanın talebi kira bedelinin tahsisi yönündedir. Aradaki fark, konu ve davanın yürütülmesi ile ilgili birkaç seçenekten kaynaklanmaktadır. Kiralamadan feragat davası hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir. Bunun aksine, kira bedelinin artırılması davası yalnızca kiraya veren tarafından açılabilir.
Kiralayanın İrade Yetkisine İlişkin Yargıtay Kararı – 1. Kiralayanın İrade Yetkisi
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre, seçenin taleple belirli olması gerekir. Bu nedenle, olayların talepte bulunmadığı bir aralık için kira bedeline re’sen karar veremez. Yargıtay’ın konuya ilişkin kararı aşağıdaki gibidir:
“Somut olayda; taraflar arasında 01/11/2010 başlangıç tarihli bir yıllık kira sözleşmesi mevcut olup, davacıların talebinin 01/11/2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine yönelik olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Buna göre, Mahkemece, davacıların dava dilekçesinde belirttikleri 01/11/2013 – 01/11/2014 aralığındaki kira bedeline karar verilmesi gerekirken, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26. maddesinde yargılamayı düzenleyen düşüncelerden biri olduğu kuşkusuz olan “taleple bağlılık ilkesi” gözetilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” ( Yargıtay 3 .Hukuk Dairesi, 2020/2296 E. 2020/3034 Ok. 16.06.2020 T.)
İrade Kiralama Davasına İlişkin Yargıtay Kararı – 2:
Seçim, kira özgülenmesi davasına konu kira sözleşmesinin varlığını ve geçerliliğini titizlikle incelemeli ve tek bir aşamayı bile kaçırmamalıdır. Konuya ilişkin Yargıtay kararının ilgili bölümü aşağıdaki gibidir:
“Ayrıca; davalıların dava dışı firma ile imzalandığı iddia edilen 15.05.2009 tarihli kira sözleşmesindeki imzanın ….. adresine ait olmadığını ve …’ın sözleşmenin imzalandığı tarihte temyiz kudretine sahip olmadığını savunmaları karşısında, imza incelenmeden ve kiraya veren …’ın temyiz kudretine sahip olup olmadığı düşünülmeden 15.05.2009 tarihli kira sözleşmesinin geçerli kabul edilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/5627 E. 2019/6780 Ok. 17.09.2019 T.)
İrade Kiralama Davası Dilekçe Örneği:
ADANA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI A….. B……. C…..
A C……. B……..
DAVALI Z……. Y…….. V……..
KONU : Mevcut kira bedelinin derhal mali koşullara uygun hale getirilmesi ve uyarlanması talebimizden ibarettir.
AÇIKLAMALAR :
1- Davalı, tüketicime ait …. adresindeki konutta 01.03.2003 tarihinden beri kiracıdır.
2- Tüketicim tarafından davalıya süresi içinde bir keşifname düzenlenerek gönderilmiştir. Söz konusu keşifte kira bedelinin yeni dönem için otuz gün başına 1.000 TL’den otuz gün başına 3.000 TL’ye yükseltildiği ihtar ve ihbar edilmiştir. Davalı söz konusu keşfi almış ve kira artırım bedelinin yetkili sınırdan daha fazla olduğunu iddia ederek bu yeni kiralamaya razı olmadığını beyan etmiştir.
3- Sayın mahkemenizin de saygı duyacağı üzere ülkemizin mali durumu pek iç açıcı değildir. Arz ve talep dengesinde öngörülemeyen fahiş ayarlamalar var. Tüketicim, bu finansal sisteme yönelik yetkili iyileştirme miktarının yetersizliği nedeniyle parasal kayba uğruyor. Öyle ki; emsal ev kiraları, piyasa koşulları, gerçek değer değerlendirmesi, finansal parametreler vb. sorunlar mahkemeniz tarafından değerlendirildiğinde, mevcut kira değerinin gülünç aralıklarda olduğu görülecektir.
4- Açıklanan nedenlerle, tüketicimin finansal olarak mağdur olduğu açıktır. Bu nedenle davalı tarafından ödenen kira bedelinin iyileştirilmesi ve güncel mali koşullara uygun hale getirilmesi amacıyla kira bedelinin tahsili için mevcut davanın ikame edilmesi elzem hale gelmiştir.
YASAL DAYANAKLAR : TBK, HMK ve ilgili diğer kanunlar.
YASAL DELILLER : Kira sözleşmesi, ihtarname, keşif, emsal mevcut kira bedelleri, tanık, yemin ve ikame edilebilecek her türlü resmi delil.
SONUÇ VE TALEP : Arz ve izah olunan sebeplerle; aylık 1.000 TL olan kira bedelinin günün rayicine uygun olarak yeni dönem için 3.000 TL’ye yükseltilmesine, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim. 05.05.2015
Davacının Avukatı
C……. B…….
Dilekçe örneğini Phrase formatında edinmek için buraya tıklayın: İrade Kiralama Davası Dilekçe Örneği – Phrase
Dilekçe örneğini PDF formatında edinmek için buraya tıklayın: İrade Kiralama Davası Dilekçe Örneği – Pdf
Bir İrade Kiralama Davası Ne Kadar Sürer?
Davanın ne kadar süreceğini tam olarak tahmin etmek zordur. Burada birçok bileşen etkili olabilir. Mahkemenin iş yükü, uzman raporu alma süresi vb. bileşenler bu sürenin miktarını etkileyecektir. Dolayısıyla bu soruya şeffaf bir yanıt veremeyeceğimizi söyleyebiliriz. Bununla birlikte, bu tür durumların ilk mahkeme sürecinde ortak olarak yaklaşık 1 yıl sürdüğünü belirtebiliriz.
Bu makalede, kiralama özveri davası ile ilgili olabildiğince çok şey anlatmaya çalıştık.
Tenfiz ne demek? hakkındaki yazımızı da okuyabilirsiniz.