Kira sözleşmesi, kiracı (kiracı) ile kiraya veren (ev sahibi) arasında yapılan bir sözleşmedir. Her iki tarafı da borç altına sokar. Bu makale, kiracıların çatılı ofislerden ve konutlardan tahliyelerini tartışacaktır. Konut, insanların yaşamak ve barınma ihtiyaçlarını karşılamak için gittikleri yerdir. Çatılı ofisler ise ticari işlemlerin yürütülmesi için kiralanan yerlerdir. Kiracı tahliyesi, dikkatli ve hızlı bir şekilde ele alınması gereken yasal bir konudur. Haklarınızı korumak için yasal tavsiye almak önemlidir.
Kiracı Tahliye Nedenleri
Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler yer almaktadır. Kiracının kira sözleşmesini ihlal eden davranışları tahliye için birincil neden olacaktır. Kiracı, konut sakinlerine rahatsızlık verirse, mülkü dikkatsiz bir şekilde kullanırsa veya kirayı ödemezse, sözleşmeyi ihlal ettiği için tahliye edilebilir. Kiracıyı bu nedenlerden herhangi biriyle tahliye etmek için kiraya veren tarafından yazılı bir uyarı yapılmalıdır. Kiracı uyarılmasına rağmen davranışını değiştirmezse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.
Kiracı aynı yıl içinde iki kez kira ödememişse ve kiraya veren bunu noter aracılığıyla iki kez kiracıya bildirmişse, kiraya veren sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Daha da önemlisi, ödenmeyen kiraların aynı mali yıl içinde gerçekleşmiş olması gerekmektedir.
Kiraya veren, kiracının kirasını ödememesi halinde bunu yazılı olarak kiracıya bildirmelidir. Talep edilen kiranın da vadesi gelmiş olmalıdır. Yani ödenmesi gereken bir alacak niteliğindedir. Kira sözleşmesinde taraflar ödeme gününü serbestçe kararlaştırabilirler. Ödeme gününün belirlenmediği durumlarda kanun uygulanacaktır.
Bildirim yoluyla fesih, kira sözleşmesini sona erdirmenin bir yoludur. Kira sözleşmesi belirli bir süre için akdedilmişse, kiracı on beş gün önceden kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya verenin belirli süreli sözleşmeleri bildirim yoluyla feshetme yetkisi yoktur. Bunun tek istisnası, on yıllık uzatma süresinin bitiminden başlayarak her uzatma yılının bitiminden üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmak suretiyle sebepsiz fesih hakkıdır. Kiracı, belirsiz süreli bir sözleşmeyi kiraya verene her altı aylık dönem için üç ay önceden bildirimde bulunmak suretiyle feshedebilir. Belirli süreli sözleşmeler için geçerli olan ilkeler kiraya veren için de geçerlidir.
Kiracı Tahliye Davası
Kiracının tahliyesi için açılan dava çok farklı nedenlerle olabilir. Bazı sebepler kiraya verenden, bazıları ise kiracıdan kaynaklanıyor. Önce kiraya verenden kaynaklanan sebeplere bakalım. Kiraya veren, gerekli olması halinde kiracıyı tahliye edebilir. Yasa koyucu, zorunluluğun kiraya verenin, eşinin veya altsoyunun iş veya konut ihtiyacından kaynaklanmasını sağlamak istemektedir. Bu koşulların sağlanması halinde, kiraya verenin belirli süreli sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde veya belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildiriminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açması gerekmektedir. Bu tahliye davası, yukarıda belirtilen kişilerin buna ihtiyaç duyması halinde açılmalıdır. Bu talep ikna edici, somut ve samimi olmalıdır.
Yeni malik de tahliyenin gerekliliğini kanıtlamalıdır. Mülkiyeti aldıktan bir ay sonra, yeni ev sahibi kiracıya da bildirimde bulunmalıdır. Tüm koşullar yerine getirilirse, mal sahibi kiracısını mülkiyet tarihinden itibaren altı ay içinde dava açarak tahliye edebilir.
Yeniden inşa ya da yeniden yapılandırma da söz konusu olabilir. Tahliye davası açmak için, değişikliklerin kiracıların mülkte yaşamaya devam etmesini imkansız hale getirecek kadar kapsamlı olması gerekir. Kiracı, bu tarihten itibaren bir ay içinde, belirli süreli ve belirsiz süreli sözleşmeler için geçerli olan fesih kurallarına uyarak tahliye davası açarak tahliye edilebilir.
Tahliye sözleşmesi, yukarıda belirtildiği gibi iki geçerli uyarıdan sonra kiranın ödenmemesi veya eşinin başka bir evi olması nedeniyle tahliyeden kiracı sorumludur.
Kiracının Mektup Taahhütnamesi ile Çıkarılması
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrası kuralları özetlemektedir. Kiraya veren, kiracı tarafından yazılı olarak yapılan bir sözleşmeye uymayan kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir.
Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için belirli şartları taşıması gerekmektedir. Taahhütname yazılı olmalı, kiracı tarafından ancak kira kontratını aldıktan sonra imzalanmalıdır. Bu, tahliye taahhüdündeki tarihin kira sözleşmesinden önce olmaması gerektiği anlamına gelir. Taahhütnameyi sadece kiracının imzalaması gerekmektedir. Tahliye taahhüdünün adi yazı ile yazılması yeterlidir. Yazının noter tarafından imzalanmasına gerek yoktur. Kiracının veya birden fazla kiracı varsa tüm kiracıların taahhüdü onaylaması gerekir. Kiracı bunu yetkili bir avukat kullanarak yapabilir.
Tahliye mektubunda, kiracının taahhüdü kendi özgür iradesiyle imzaladığından emin olmak önemlidir. Taahhütname, kandırılmış, manipüle edilmiş veya korkutulmuş bir kiracı tarafından imzalanmışsa geçersizdir. Kiracı bu hakkını bir yıl boyunca kullanabilir.
Tahliye Taahhütnamesi ne kadar sürer?
Kiracının yasal gereklilikleri karşılayan bir tahliye taahhütnamesi varsa dava çok uzun sürmemelidir. Kesin konuşmak mümkün değildir. Her dava kendine özgüdür. Ayrıca mahkemelerin iş yükü de göz önünde bulundurulmalıdır.
Kiracı Tahliye Davası ve İcra
Tahliye taahhüdüne dayanılarak açılan davada sadece kiraya veren davacı olabilir. Yeni malik malik olur olmaz davaya katılma hakkına sahip olur. Kiracı davada davalı konumundadır. Birden fazla kiracı varsa, dava hepsine karşı açılmalıdır. Tahliye kararı verildikten sonra kira kontratını devreden kiracı da bir diğer önemli durumdur. Bu senaryoda kira sözleşmesini devreden kiracı o taahhütname ile bağlıdır. Eski kiracının tazminat hakkı vardır, ancak yeni kiracı da bunu talep edebilir.
Kiraya verenin taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açması gerekmektedir. Kiraya veren dava açarken bu bir aylık süreyi dikkate almak zorundadır. Bu süre niteliği gereği hak düşürücü süredir. Sürenin aşılması halinde taahhütname dava açmak için kullanılamaz. Kiraya veren, bir sonraki ay içinde dava açma niyetini kiracıya bildirmişse, bu süre bir kira yılı uzar. Bu durumda dava açma süresi bir kira yılı uzar.
Tahliye taahhüdü, kiracının mahkeme tarafından tahliye edilmesine ve ayrıca icra yoluyla takip edilmesine olanak sağlaması bakımından en büyük kolaylığı sağlamaktadır. İcra takibinde icra dairesi kiracıya tahliye müzekkeresi gönderir ve on beş gün süre verir. Kiracı, tebliğden itibaren yedi iş günü içinde tahliyeye itiraz edebilir. Kiracının itiraz etmesi halinde kiraya veren, itirazın kendisine ulaşmasından itibaren altı ay içinde icra mahkemelerine başvurabilir. Altı aylık sürenin geçmesi halinde kiraya veren, tebliğ tarihinden itibaren bir yıl içinde sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.
Tahliye Taahhüdü cezalara ilişkin bir madde içermelidir
Gerçekte, kiracının taşınmazını kararlaştırılan tarihte boşaltmaması halinde cezai şart olarak belirli bir miktar para ödemesi gerektiğinin kararlaştırılması mümkündür. Kiracı, taşınmazını kararlaştırılan tarihte boşaltmadığı takdirde cezai şarttan sorumludur. Mahkeme, cezai şartın çok yüksek olması durumunda cezai şartı geçersiz kılabilir.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kiracı tahliyelerinde, tahliye taahhütnamesine dayalı olarak sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir. Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi yetkili mahkemedir. Deneyimli bir avukatın yardımı ile bu işlemler hızlı ve hatasız bir şekilde gerçekleştirilebilir. Borçlar Kanunu ve çok sayıdaki teknik süreler, herhangi bir hak kaybını önlemek için deneyimli bir avukattan yardım almanızı hayati hale getirmektedir.
İlgili Yargıtay kararları
Karar 1
TBK’da “Kiracının sözleşme ilişkisinin devamı süresince yaptığı yararlı ve zorunlu giderlerin, 6098 sayılı TBK m. 531 (818 sayılı TBK m. 414) hükümlerine göre kiraya verenden istenebileceği” açıklanmıştır. Genel olarak bu giderlerin kira başlangıcında yapıldığı kabul edilir. Kiralanan tahliye edildikten sonra kiraya veren bunları devralmış ve kiracının sebepsiz zenginleşmesi meydana gelmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu, faydalı ve zorunlu imalatların imal tarihindeki değerinden amortismanların çıkarılması suretiyle hesaplanacak miktara eşittir.” Yargıtay 3. Hukuk D. 2017/8284 K.
Karar 2
Tahliye tamamlanana ve anahtarlar teslim edilene kadar kiracı kira ödemek zorundadır. Kiracının sözleşmeden doğan yükümlülükleri kiralanan mülk tahliye edilene kadar devam eder. Kiralanan mülk teslim edildikten sonra tahliye edilir. Kiracı teslimatı kanıtlamak zorundadır. Kiracının kiralananı kullanmaması veya adresini taşımaması yasal bir teslim değildir. Bu nedenle kiralayan kabul etmedikçe kiracı borcundan kurtulamaz. “Davalı kiralananın teslim edildiğini ve tahliye edildiğini ispat edemediğinden mahkemece davacının verdiği tarihin kabulü uygun görülmüştür.” Yargıtay 3. Hukuk D. 2017,/8357 E. 2019,/4928 K.