Bu hak, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından herhangi birine, taşınmazın bir kısmının veya tamamının üçüncü bir tarafa satılması durumunda, diğer paydaşın kendi payını peşin olarak satın almasına izin vermesini sağlar. Bu hak, paylı mülkiyetin oluşturulmasıyla birlikte doğar ve hisselerin satışında kullanılabilir. Ön alım hakkı da faiz hakkı da aynıdır.
Kanuni Önalım
Kanun, hissedarlara yasal önalım hakkı tanımaktadır. Bu hakkın kullanılabilmesi için paylı mülkiyete sahip bir taşınmazın mevcut olması gerekmektedir. Maliklerden birinin payının tamamını veya bir kısmını üçüncü bir kişiye satması halinde, önalım hakkı her malik için geçerlidir. Bu hak sadece pay için geçerlidir, kişi için geçerli değildir. Başka bir deyişle bu, hissedara tanınan bir ayrıcalıktır. Önalım hakkı herhangi bir hissedar tarafından kullanılabilir. Önalım, devri engellemenin bir yolu değildir, ancak yabancı hissedarların bir ortaklığa katılmasını önlemek için kullanılabilir. Alıcı, üçüncü taraf satışından sonra, gayrimenkulün noter aracılığıyla satın alındığını diğer tüm hissedarlara bildirmelidir.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakları
Bir taşınmazın maliki ile başka bir kişi arasında yapılan bir sözleşme önalım hakkı doğurur. Sözleşme noter onaylı olmalıdır. Önalım hakkı veren sözleşmenin tapu üzerine şerh edilmesi gerekir. Şerh edilen hak herhangi bir malike karşı ileri sürülebilir. Şerhin süresi 10 yıldır.
Önalım Hakkının Kullanılması
Bu hakkın kullanılabilmesi için bir satın alma ya da buna eşdeğer bir durumun gerçekleşmiş olması gerekir. Satış vaadi sözleşmesi, satın almaya eşdeğer bir durum olarak kabul edilmez. Bu hakkı sadece hak sahibi kullanabilir. Hak sahibinin, alıcı satışı noter aracılığıyla bildirmişse 3 ay içinde, bildirimde bulunmamışsa 2 yıl içinde dava açması gerekmektedir. Bu süreler hak düşürücü süre teşkil eder. Kanun kapsamında doğan itfa hakkı nedeniyle açılacak davada davalı alıcıdır. Dava, sözleşmeden doğan bir şufa hakkı nedeniyle açılmışsa, sözleşmenin tapuya şerh edilmesi halinde alıcıya, şerh edilmemesi halinde satıcıya karşı açılmalıdır. Davada hak sahibi, satış bedeli karşılığında taşınır malın kendisine devrini talep eder. Şufa hakkını kullanmak isteyen hissedarların ikiden fazla olması halinde satılan hisseler, hisseleri oranında paylaştırılır.
İntifa Hakkı Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Hak sahibi tarafından açılan davaya bakacak olan mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin Kadıköy’de bulunan bir taşınmaz üzerindeki hakkını kullanmak isteyen bir kişi İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açmalıdır.
Şufa Hakkından Feragat
Feragat satıştan önce ya da sonra yapılabilir. Eğer hak sahibi sadece belirli bir satış için haklarından feragat etmek isterse, bunu sadece bir kez basit bir yazılı sözleşme ile yapabilir. Hak sahibi haklarından tamamen feragat etmek isterse, bu resmi bir sözleşme ve sözleşmenin tapuya şerhi ile yapılabilir.
Önalım Hakkına İlişkin Yargıtay Kararları
“Önalım hakkı”, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara sattığı payı satın alma hakkı veren yasal bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu andan itibaren doğar. Satışla birlikte kullanılabilir hale gelir.
733. Maddeye göre, pay satışının alıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir.
Önalım hakkı, satışın hak sahiplerine bildirilmesinden itibaren üç ay ve satışın yapıldığı tarihten itibaren iki yıl sonra sona erer. Bu süre hak düşürücü süredir ve mahkemece dikkate alınması gerekir.
6100 sayılı HMK Madde 166’da, yargı çevresinde bulunan hukuk mahkemelerinde açılmış bulunan aynı statü ve sıfattaki hukuk davaları için birleştirme kararı verilebilir. Birleştirme kararı, yargılamanın herhangi bir aşamasında verilebilir. Birleştirme kararı mahkeme veya taraflarca değerlendirilebilir.
Kayıtlı maliklerden birinin hissesinin tamamını veya bir kısmını satması halinde diğer hissedarların dava açmasına yasal bir engel yoktur. Siz de tüm hissedarlarla birlikte dava açabilirsiniz. Ayrı ayrı açılan davaların birleştirilmesi faydalı olabilir. Müşterek dava yargılaması sonucunda davanın kabulü halinde paylar iptal edilir ve davalıların pay oranlarına bakılmaksızın eşit oranda tesciline karar verilir. İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 11.06.1946 tarih ve 5/18 sayılı kararında eşit oranda tescilin buna göre yapılacağı belirtilmiştir.