Satış vaadi sözleşmesi, sözleşmedeki tüm koşulların yerine getirilmesi halinde tarafların taşınmaza ilişkin yazılı bir sözleşme talep etmelerine olanak tanıyan bir anlaşmadır. Bu sözleşme, bir tarafın taşınmazı devretmesini, ikinci tarafın ise devralmasını gerektirir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri
Bu, bir satış sözleşmesini kapatmak amacıyla yapılan bir ön sözleşmedir. Her iki taraf da sözleşme ile bağlıdır. Koşullar yerine getirilirse, taraflardan biri diğerine üzerinde anlaşılan bedeli ödeyerek taşınmaz malları devretmek istediğini bildirir. Diğer taraf da üzerinde anlaşılan bedeli aldıktan sonra taşınmazları devretmek zorundadır. Taraflardan birinin yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde diğer taraf ifa talebinde bulunabilir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi taraflara sadece şahsi haklar verir, ayni hak vermez. Sözleşmede yer alan hükümler nedeniyle sadece taraflar veya halefleri hak iddia edebilir. Üçüncü kişilere dava açılabilmesi için tapuya şerh konulması mümkündür. Şerh sadece beş yıllık bir etkiye sahiptir. Satış 5 yıl içinde gerçekleşmemişse, şerh kendiliğinden etkisini kaybeder.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Koşulları
Sözleşme ancak resmileştirildiği takdirde geçerli olacaktır. Sözleşme her iki tarafça noter huzurunda imzalanmalıdır.
Sözleşmeye konu olacak gayrimenkulün tapuda kayıtlı olması gerekir. Tapuda yer almayan gayrimenkuller satış vaadi sözleşmesi için dayanak olarak kullanılamaz.
Gayrimenkulün müşterek mülkiyette olması halinde tüm ortakların gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalaması gerekir. Sadece bir veya daha fazla ortakla satış vaadi sözleşmesi yapıldığında, bir taşınmazın satışı ancak sözleşmeyi imzalayan ortak tarafından talep edilemez. Taşınmaz malın bir gruba ait olması durumunda, bu sözleşme her bir hissedar tarafından yapılabilir ve geçerli olacaktır.
Gayrimenkul alım sözleşmesinde alıcı tarafından ödenecek tutarın ve ödeme şeklinin yer alması zorunludur.
Sözleşme, mülkün sahibi olmayan biri tarafından imzalanabilir, ancak daha sonra bir satış olması durumunda sözleşmeyi imzalayan tarafın gerçek mal sahibi olması gerekir.
Sözleşmelerin Feshi ve Zamanaşımı
Sözleşmeler, ifa veya fesih ve ifa için öngörülen sürenin dolması ile sona erer. Bu süre, ifanın mümkün olabileceği tarihten itibaren 10 yıldır.
Mülkiyeti devredecek satış sözleşmesinin oluşturulmasında ilk adım olduğundan, sözleşme şartlarının dikkatle incelenmesi önemlidir. Hak kaybına uğramamak için, hem sözleşme sürecinde hem de daha sonra bir anlaşmazlık olması durumunda sizi bu alanda deneyimli bir avukatın temsil etmesini sağlamalısınız.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerine İlişkin Yargıtay Kararları
“Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri” kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden alan sözleşmelerdir. Her iki tarafa da borç ve kişisel haklar yükler. Bu sözleşmelerin Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gerekir. Başka bir deyişle, resmi bir formun doldurulmasını gerektirir. Satıcı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yükümlülüklerini yerine getirmediğinde, vaat alacaklıları Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesi uyarınca iptal ve tescil davası açarak yükümlülüğün hüküm yoluyla yerine getirilmesini talep edebilirler.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tescil edilebilmesi için kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Kararlaştırılan bedelin ödenmeyen kısmı varsa Borçlar Kanunu’nun 97. maddesine göre depo edilmesi gerekir.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, Esas No: 2016/11330, Karar No: 2018/1029)
