Yapı denetimi, bilimsel ve estetik standartlara bağlı kalınarak güvenli yapıların inşa edilmesini sağlayan bir kontrol uygulamasıdır. Yapıların inşası, proje ve uygulama konusunda teknik yardım alınarak denetlenir. Kurallara uygun olarak inşa edilmeyen yapılar kullanıma uygun olmayacağı gibi birçok güvenlik sorununa da neden olabilir. Yapı denetiminin doğru uygulanması bu nedenle son derece önemlidir. Yapı denetimi ve yapı denetim harcı hesaplaması ülkemizde ilgili kanun, yönetmelik ve tebliğlerle düzenlenmiş son derece teknik, kapsamlı ve karmaşık bir konudur. Türkiye’de yapı denetim protokollerine uyan yapılar, deprem gibi doğal afetlerin etkilerini azaltmaya yardımcı olabilir. Yapı denetimi konusu, özellikle depreme yatkın bir ülkede yaşayanlar için hayati önem taşıyor.
Yapı Denetimi Nedir?
Yapı denetim şirketi, binanın mühendislik ve mimari standartlara uygun ve güvenli olduğundan emin olmak için inşaat sırasında yükleniciyi denetler. Yapı denetimleri arsa sahipleri ve bina sahipleri için gerçekleştirilir. Denetimleri gerçekleştirmek için şirketin Merkezi Komisyondan izin alması gerekir. Bir Bakanlıktan izin almak, şirketin kamu yararına hareket etmesi gerektiği anlamına gelir. Bina proje aşamasındayken görev ve sorumluluklar kuruluşa devredilir. İnşaat sürecinin her aşamasında bina denetlenmeli ve hukuk, fen ve sağlık gereklerini karşıladığından emin olunmalıdır. Şirketin görevi inşaat süresince bina ruhsatlandırılıncaya ve nihayet iskân edilinceye kadar devam eder.
Yapı Denetim Sistemi Nasıl İşler?
Bina sahipleri, işi yapması için bir müteahhit tutabilir veya bu görevi kendileri üstlenebilirler. Bina sahibi daha sonra bina denetimleri sağlayan bir şirketle sözleşme yapar. Gerçekte, müteahhitler genellikle arsa sahiplerinden aldıkları bir vekaletname ile bina denetimleri için bir sözleşme yaparlar. Şirket, tüm inşaat süreci boyunca mal sahibi adına inşaatçıyı denetler.
Yapı denetçisi kimdir?
Denetçiler, Bakanlık tarafından denetçi belgesi verilmiş ve ilgili meslek odalarına üye olan mimar ve mühendislerdir. Yapı denetçisi, müellifi tarafından hazırlanan projelerin yasal gereklilikleri karşılayıp karşılamadığını değerlendirir ve uygunluğunu denetler. Değerlendirme sonrasında tespit ettiği eksiklikleri giderir. Denetçi mimar veya denetçi mühendis, kusur içermeyen projeleri onaylar. Denetçiler daha sonra bina yapım sürecinde inşaat alanının konumu, temel kalıbı veya taşıyıcıların yerleştirilmesi gibi teknik konuları gözden geçirir. Yapı denetim kuruluşları görev ve sorumluluklarını proje ve uygulama denetim mimar ve mühendislerini kullanarak yerine getirirler. Görevlerini yerine getirirken Bakanlığın kamu görevlisidirler ve suç işlemeleri halinde kamu görevlilerine özgü usullere göre yargılanırlar.
Yapı Denetim Hizmet Sözleşmesinde neler yer alır?
Bir yapı sahibi ile bir yapı denetçisi arasındaki sözleşme, yapı denetimi hizmetleri sözleşmesi olarak bilinir. Yapı sahibi bu sözleşmeyi vekili aracılığıyla da yapabilir. İlgili yönetmeliklerde sözleşmenin içeriği ve şekli düzenlenmiştir. Sözleşmenin içeriğinde yapı sahibinin adı ve adresi, denetimi gerçekleştirecek kuruluş, sözleşmenin tutarı ve yeri ile süresi yer alır. Uygulamada, yapı denetimi hizmetleri için sözleşme yapmak üzere bakanlıktan alınan basılı sözleşmeler kullanılmaktadır.
Yapı denetim ücretlerini kim öder?
Yapı sahibi ile yapı denetim firması arasında imzalanan yapı denetim hizmetleri sözleşmesi sonucunda firmaya bir ücret ödenmesi gerekmektedir. Ücretin ödenmesinden genellikle bina sahibi sorumludur, ancak müteahhit bir sözleşme ile hizmetin maliyetini karşılayabilir. Uygulamada, müteahhitlerin daireler karşılığında yapı denetim ücretlerini ödedikleri görülmektedir. Daireler için inşaat sözleşmeleri söz konusu olduğunda, yüklenicinin tamamlanmış binayı iskana hazır bir şekilde mal sahibine teslim etmeyi kabul etmesi yaygın bir durumdur. Uygulamada, ücreti ödeyen genellikle müteahhit olmaktadır. Ücretten bina sahibi sorumludur. Arsa sahipleri ödenmemiş ücretlerden yasal olarak sorumludur. Yapı denetim şirketleri, ücretlerini tahsil edemedikleri takdirde bina sahiplerine karşı icra işlemleri ve davalar başlatacaktır. Bir bina sahibi yapı denetim şirketi ile ilk kez görüştüğünde, bir ödeme emri aldığında şaşırır. Daha önce de belirtildiği gibi, bina sahiplerinin yapı denetim ücretini ödemek için yasal bir yükümlülüğü vardır. Bina sahibi, yapı denetim ücretini ödedikten sonra müteahhide ödediği tutarı talep edebilir.
Yapı denetim ücretini nasıl hesaplayabilirim?
Yapı denetim ücretinin hesaplanması uygulamada çok zordur. Yapı denetim ücretlerinin doğru hesaplanması mahkemeler, bilirkişiler ve denetim şirketleri için sorun olabilmektedir. Binanın sınıfı, inşaat alanı ve maliyeti önemli faktörlerdir. Ücret hesaplanırken birçok faktör göz önünde bulundurulmaktadır. Süresi içinde tamamlanan inşaatlar için hizmet bedeli, yapı denetim sözleşmesinin hesaplanması ile belirlenir. İnşaat süresinin uzaması durumunda bir binanın maliyeti her yıl artacaktır. Ek bir hizmet bedeli hesaplanacaktır. Zarar görmemek için yapı denetim konusunda uzman bir avukattan destek almak, yapı denetim ücretinin doğru hesaplandığından emin olmak açısından önemlidir.
Yapı Denetimi Havuz Sistemi Nedir?
01.01.2019 tarihinden itibaren müteahhidin yapı denetim şirketini doğrudan seçmesini engellemek amacıyla havuz sistemi uygulanmaya başlanmıştır. Bu değişiklik ile yüklenicinin çalışacağı yapı denetim firmasının sistem tarafından otomatik olarak belirlenmesi sağlanmıştır. Yapı sahiplerinin hizmet sözleşmesini akdedeceği denetim şirketinin elektronik ortamda belirlenmesinin nasıl uygulanacağına ilişkin bakanlık tarafından bir tebliğ yayımlanmıştır. Bu tebliğ hükümlerine göre binalar dört temel gruba ayrılmıştır. Denetim şirketlerinin değerlendirilmesinde puan sistemi kullanılıyor. Puanlama ve bina grupları esas alınarak elektronik ortamda bir yapı denetim şirketi belirlenebilir. Belirlenen firma, yeni iş almaktan men edilmemek kaydıyla, verilen süre içerisinde yapı sahibi ile hizmet sözleşmesi yapabilmektedir.
Yapı Denetimi Yargıtay Kararları
Sözleşmedeki orantılılık ilkesi, sözleşmenin karşı tarafı olan davalıların yapı denetim bedeli için borçlu olduğunu belirtmektedir. Müteahhidin ödeme taahhüdü Davalılar, dava dışı müteahhit ve yapı sahibi arasındaki inşaat sözleşmesi, yapı denetim kuruluşuna müteahhitten ücret talep etme hakkı vermediği gibi, yapı sahiplerine de borcu ödemekten muaf olduklarını iddia etme imkanı tanımamaktadır. Bunun nedeni, yapı denetim kuruluşu ile müteahhit arasında herhangi bir borç bulunmamasıdır. Yapı denetim kuruluşu ile borç ilişkisine girmiş olanlar sadece davalılardır. Davalılar sadece daire karşılığında müteahhit tarafından ödenen ücreti geri alma hakkına sahiptir.
“Davalılara husumet yöneltilemeyeceği gerekçesiyle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/6052E. 08.03.2021T.).
“… Yapı denetim hizmet bedelini arsa sahibi ödemek zorundadır. Mahkemece asıl davanın reddine, yani itirazın iptaline karar verilmesi, müteveffaya karşı icra takibi yapılamayacağının kabul edilmesi nedeniyle yerinde olmuştur. Birleştirilen alacaklarda davalı arsa sahipleri inşaat hizmet bedelinden sorumlu olmuşlardır. Taraflar arasındaki sözleşmenin tamamı değerlendirildiğinde davacının inşaat hizmeti verdiği açıktır. yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/10923E. 2021/9901K.
İptal sözleşmesi hakkındaki yazımızı da okuyabilirsiniz.